资本与土地替代关系的实证研究 ——以杭州市住宅市场为例

论文摘要

资本与土地两者间的替代关系,不仅可以衡量土地与资本的投资比例,同时还隐含着地租与建筑密度的变动,它是分析城市各类建筑空间结构的一个重要指标,分析研究资本与土地两者间的替代关系,不仅有助于房地产开发商选择良好的开发区位,建造价格水平合理的住宅;同时也有助于房地产管理部门掌握城市住宅开发资本与土地投入的一些规律,为政府有关部门制定合理有效的政策提供依据。本论文借鉴国内外的研究成果,以经济学的替代弹性理论为基础,对杭州城市住宅市场的资本与土地替代关系进行了研究。本文首先从理论上对资本与土地替代关系进行了分析,并以CES生产函数和VES生产函数为基础分别构建了固定替代弹性模型（CES）和可变替代弹性模型（VES）;其次,利用杭州市2007年11月至2008年1月城市住宅交易的数据,在对其进行修正的基础上,利用新建的资本与土地替代弹性模型,对杭州市7个城区36个住宅小区的资本与土地替代弹性进行实证研究,同时并借助MapInfo等软件,将计算结果标注在具体的空间位置上,从空间的角度探讨资本与土地替代弹性的变化规律。经实证研究发现,以固定替代弹性模型（CES）和可变替代弹性模型（VES）为基础得到的各个住宅小区的资本与土地替代弹性各不相同,从整体上看,可变替代弹性模型（VES）求得的替代弹性略小于固定替代弹性模型（CES）,由固定替代弹性模型（CES）计算得到的替代弹性,总体水平介于0.829-0.375之间,可变替代弹性模型（VES）介于0.82-0.39之间,存有一定的差异,但这两个模型的计算结果都同时揭示了替代弹性较高的住宅小区往往位于城市中心区域,较低的往往位于城市边缘区域,并呈现出由城市中心逐步向周边递减这一规律。在房地产开发过程中,由于城市住宅本身容易受自然环境、政府行为、住宅小区自身的特点以及居民居住理念等因素的影响,因此不能排除一些相互临近住宅小区的替代弹性可能会产生较大的差异。

论文目录

• 致谢
• 摘要
• Abstract
• 插图和附表清单
• 目次
• 1 绪论
• 1.1 选题的背景和意义
• 1.1.1 选题的背景
• 1.1.2 选题的意义
• 1.2 研究方法
• 1.3 研究假设
• 1.4 研究技术路线与内容
• 1.4.1 研究的技术路线
• 1.4.2 研究内容
• 2 国内外研究现状
• 2.1 资本与土地替代关系的实证研究
• 2.2 资本与土地替代关系模型研究
• 2.2.1 生产函数的选择
• 2.2.1.1 C-D生产函数模型
• 2.2.1.2 CES生产函数模型
• 2.2.1.3 VES生产函数模型
• 2.2.1.4 WDI生产函数模型
• 2.3 有关土地价格确定的研究
• 2.3.1 土地价格确定的原则
• 2.3.2 土地价格确定的方法
• 2.4 关于资本替代土地弹性计算的误差研究
• 2.4.1 误差的来源
• 2.4.2 误差的修正
• 2.5 小结
• 3 资本与土地替代弹性模型的构建
• 3.1 资本与土地替代的理论分析
• 3.2 城市土地利用和资本与土地替代
• 3.3 资本与土地替代弹性计算的基本思路
• 3.4 资本与土地替代弹性模型的构建
• 3.4.1 替代弹性的推导
• 3.4.1.1 以CES生产函数为基础的固定替代弹性推导
• 3.4.1.2 以VES生产函数为基础的可变替代弹性推导
• 3.4.2 资本与土地替代弹性模型的构建
• 3.4.2.1 以CES生产函数为基础的固定替代弹性模型的构建
• 3.4.2.2 以VES生产函数为基础的可变替代弹性模型的构建
• 3.5 模型的检验设计
• 3.5.1 统计量检验
• 3.5.2 模型评价检验
• 4 研究区域的选择及数据的搜集处理
• 4.1 研究区域的选择
• 4.2 研究范围
• 4.2.1 空间范围
• 4.2.2 时间范围
• 4.3 数据的来源与收集
• 4.3.1 数据的来源
• 4.3.2 数据的收集
• 4.4 数据资料预处理
• 5 资本与土地替代弹性的计量分析
• 5.1 数据资料的分析与整理
• 5.1.1 住宅成交价格
• 5.1.2 住宅的建筑成本
• 5.1.3 住宅土地投入
• 5.2 城市住宅资本与土地价格的分离
• 5.2.1 资本与土地分离估价的原则
• 5.2.2 资本与土地分离的估价方法
• 5.2.3 建筑成本的估算
• 5.2.4 建筑成本的修正
• 5.3 土地价格的估算
• 5.4 资本与土地替代弹性的计算: CES与VES
• 5.4.1 资本与土地替代弹性的计算（CES）
• 5.4.2 固定替代弹性模型（CES）结果分析
• 5.4.3 资本与土地替代弹性的计算（VES）
• 5.4.4 可变替代弹性模型（VES）结果分析
• 5.5 固定替代弹性模型和可变替代弹性模型的比较
• 5.5.1 估算结果的比较
• 5.5.2 模型精确程度的比较
• 6 结论与建议
• 6.1 结论
• 6.2 研究中的不足与建议
• 参考文献
• 作者简历
• 攻读硕士学位期间的主要科研成果