再转让商品房抵押贷款法律问题研究

论文摘要

住宅市场包括住宅一级市场和住宅二级市场,住宅一级市场指新开发商品房市场,住宅二级市场是指再转让商品房市场。随着我国住房制度改革的不断深入,上世纪90 年代,住宅一级市场有了长足的发展,但是,住宅二级市场的发展缓慢。随着住宅市场化的纵深发展,在住宅一级市场繁荣的背后是大量的新开发商品房连年攀升的空置率和城镇居民的住宅面积很小,有不少居民家庭属于无房户,出现典型的住房贫困现象并存。为了带动住房消费,推动住宅一级市场和二级市场的接轨,国务院于1998 年发布通知,决定通过政府宏观调控手段开放住宅二级市场。随着住宅一级市场的不断发展和住宅二级市场由稳步试点到加快开放的政策逐步到位,再转让商品房数量不断增加,而在我国再转让商品房交易中,绝大部分城市家庭,特别是中、低收入家庭没有能力一次性支付购房款,而只有依靠再转让商品房抵押贷款。由于我国住宅二级市场及其相关规制调节的现行法律规定严重滞后于实际生活,导致实践中人们对再转让商品房抵押贷款的法律性质认识不清,现存法律规定的不完善也导致再转让商品房抵押贷款当事人行为的混乱,并且直接影响到了人民的实际生活,因此对再转让商品房抵押贷款中存在的法律问题进行探索研究意义重大,研究该课题是我国当前立法之急需,也是解决立法滞后与现实矛盾的需要。在此,文章对再转让商品房抵押贷款进行考察分析后选取了其中导致实际生活中矛盾最多、最为突出的再转让商品房抵押贷款的法律性质、再转让商品房合同和过户登记的关系及其转让设定抵押权的商品房法律问题作为本文研究的对象,望能对再转让商品房抵押贷款法律制度的发展完善有所裨益。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 1 再转让商品房抵押贷款之界定
• 1.1 再转让商品房释义
• 1.2 再转让商品房抵押贷款含义及其法律关系
• 1.3 再转让商品房抵押贷款的立法现状
• 2 再转让商品房抵押贷款的法律性质
• 2.1 再转让商品房抵押贷款法律性质的争论
• 2.2 再转让商品房抵押贷款法律性质应为不动产抵押
• 2.2.1 按揭
• 2.2.2 让与担保
• 2.2.3 再转让商品房抵押贷款法律性质应为不动产抵押
• 3 再转让商品房抵押贷款中转让合同与登记的关系
• 3.1 再转让商品房物权变动的几种模式
• 3.2 我国再转让商品房抵押贷款中转让合同与登记关系的立法发展
• 3.2.1 转让合同与登记关系未予明确
• 3.2.2 捆绑转让合同与登记
• 3.2.3 转让合同与登记截然分开
• 3.3 我国应采折衷主义模式
• 4 再转让商品房抵押贷款中转让已设定抵押权的商品房问题
• 4.1 再转让商品房抵押贷款中能否转让已设定抵押权的商品房
• 4.1.1 国外的学说和立法
• 4.1.2 我国现行立法的选择
• 4.2 应在允许设定抵押权的商品房自由转让基础上明确追及力
• 4.2.1 我国立法规定的缺陷
• 4.2.2 应在允许设定抵押权的商品房自由转让基础上明确追及力
• 结束语
• 注释
• 致谢
• 参考文献
• 附录 研究生期间发表论文目录