城镇群租行为法律规制研究

论文摘要

“群租”一度成为都市时髦话语,但“群租”尚没有一个被广泛认可的,较为统一的概念。一般认为,“群租”可以定义为出租人将房屋分别向两个以上承租人出租或者承租人将承租房屋部分或者全部再转租(分租)给两个以上新承租人的行为。目前,群租可分为三种形式：一是将客厅、房间、厨房,甚至阳台分割成若干小间,按间分租；二是在一个房间内布置多张床位,按床位出租；三是出租给单位作为集体宿舍,房东不直接进行分割。群租是复杂的社会问题,上海市和其他大城市的“群租”现象由来已久,群租是社会主义市场经济发展到一定阶段的必然产物,是城市化进程中一种矛盾的突出表现形式。经济利益的驱动,供需两旺是“群租”愈演愈烈的原因,国家宏观政策的紧缩和政府管理措施不力也是“群租”现象蔓延的助推力。非法“群租”的问题有很多,如安全隐患、消防隐患、非法宗教聚会等。出租房管理不善,还会导致户籍管理混乱、治安管理混乱、卫生、计生等方面的多个问题,房屋出租征管系统中的偷税漏税现象也不可避免。境外一些先进做法都给我们制定群租房管理条例以很好的启示,要从根源上解决群租问题,必须规范租赁市场,加快保障性住房建设,颁布法规促长效管理。我国现行地方规范性文件的相关规定立法层次较低,也比较混乱,我们要在总结的基础上取其精华。工业化同时也加速了城市化进程,随着一些大城市外来人口持续增多,群租带来的社会问题亟待解决。群租主要涉及到三方主体的利益：需求方、供给方和第三方利益相关者即小区其他业主。在分析群租各方主体利益和现行法律界定的前提下,笔者认为对群租现象进行适当的行政和立法干预是应该的,针对群租房管理有必要单独立法。立法应秉承保障房屋租赁当事人合法权益、维护房屋租赁市场健康发展的指导思想,制定我国群租房管理条例。笔者提出一些具体的立法建议,包括明确在租赁房中不可擅自搭建,要求出租房屋必须进行登记,以业主自律形成规范群租,卫生、消防方面的强制性规定,治理群租应有具体处罚措施。在群租房管理的程序设定方面,笔者认为群租要报相关部门审批,具体设置了群租纠纷处理程序,提出须明确执法部门,避免多头执法。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 引言
• 一、群租的界定、成因及非法"群租"的社会危害
• （一） "群租"的临界线
• （二） 群租现象的成因分析
• （三） 非法"群租"的社会危害
• 二、境外及国内其他省市区的做法及其启示
• （一） 境外关于租赁和群租问题的相关规定
• （二） 我国现有地方性规范性文件对群租的相关规定
• （三） 境外和国内省市区先进经验给我们的启示
• 三、我国群租管理条例的立法建议
• （一） 群租各方主体的利益分析
• （二） 群租关系的现行法律界定
• （三） 群租各方的权利、义务界定
• （四） 租房管理的程序设定
• 结语
• 参考文献
• 致谢