浅析当前房地产企业融资渠道及风险控制—策略研究

论文摘要

房地产作为高风险,高投入,高回报的资金密集型行业,充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提,因此融资能力对房地产企业至关重要。近几年经济经过几番大力度宏观调控之后,中央政府及具体职能部门也出台了一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施,从2010年2月25日起上调存款准备金0.5个百分点开始,一系列的房地产调控措施的出台,到现在的限购限贷对房地产市场具有史无前例的影响,尤其对中小型企业来说更是巨大的挑战。所以本文在我国房地产企业当前的经济形势下,浅析不同的融资渠道及其优劣势对比,尝试一些有益的探索,力求在市场大环境下,探讨出当前中小型房地产开发商如何在不同时期选择最优融资渠道,以期应对国内日新月异、瞬息万变的房地产市场。本文第一部分主要说明本论文的研究背景、目的及意义。作者希望通过论文的研究能够帮助当下中国中小型开发企业进一步了解各种融资渠道的优劣势,并寻找到适合自己的融资方式；第二部分试图通过分析近三年的中国房地产市场及最近两年的成都房地产市场,推导出未来房地产市场中的融资状况；第三部分则分析了各种融资渠道的优势与劣势,并根据开发项目的不同提出了不同融资渠道的运用；第四部分则分析了融资的风险及控制；第五部分则描述了作者在“A”项目的实际运作工程中,在不同阶段尝试过的融资渠道；第六部分则为作者对现中小型开发商融资的一些想法与建议。本文广泛查阅了国内外有关书籍和期刊杂志,并参考了大量文献资料上,通过市场分析与政策研究相结合,并运用案例分析与统计方法及结合相关统计数据来源,力图为中国当代中小型房地产企业进行融资提供有效的融资渠道及方法,并帮助企业在各种宏观政策的影响中,取得企业较正常的发展,达到企业的预期目标并探索出一条符合企业自身良性循环的健康融资之道。本文的不足在于只局限于对中小型开放商融资渠道的分析,未对大型或超大型房地产企业融资渠道做深入研究。特别是未深入分析REITS在未来中国的发展。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 概述
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的及意义
• 2. 房地产市场概述
• 2.1 中国房地产的发展
• 2.2 房地产市场现状分析
• 2.2.1 近三年房地产市场情况分析
• 2.2.2 2011年1-6月全国房地产市场情况分析
• 2.3 成都市房地产状况分析
• 2.3.1 2010年情况
• 2.3.3 2011年1-6月市场情况
• 2.4 小结
• 3. 房地产融资渠道分析及融资风险
• 3.1 房地产融资概念
• 3.2 现有房地产融资渠道分析及比较
• 3.2.1 内部融资
• 3.2.2 外部融资
• 3.3 房地产融资方式的选择
• 3.3.1 房地产各环节合理的融资方式
• 3.3.2 不同房地产开发项目融资方式的选择
• 4. 融资风险及控制
• 4.1 融资风险概念
• 4.2 融资风险产生的原因
• 4.2.1 信息具有不完全性与非对称性
• 4.2.2 金融休系具有内在脆弱性
• 4.2.3 金融资产价格具有内在波动性
• 4.2.4 金融创新带来的风险
• 4.3 融资风险的分类及应对
• 4.3.1 政策风险
• 4.3.2 市场风险
• 4.3.3 经营风险
• 4.3.4 财务风险
• 4.3.5 完工风险
• 4.4 资金链断裂对企业的影响
• 4.5 小结
• 5. “A”项目融资流程
• 5.1 “A”项目介绍
• 5.1.1 项目地位
• 5.1.2 项目规模
• 5.1.3 建设方案
• 5.1.4 区位交通
• 5.2 项目投资估算
• 5.2.1 项目投资估算说明
• 5.2.2 项目投资估算依据及定额标准
• 5.2.3 第一部分工程费用
• 5.2.4 第二部分工程费用
• 5.2.5 第三部分工程费用
• 5.2.6 不可预见费用
• 5.2.7 管理、销售费用
• 5.2.8 建设期利息
• 5.2.9 主要单位造价指标
• 5.2.10 总投资额及投资分析
• 5.3 资金来源
• 5.3.1 资金来源
• 5.3.2 资本金
• 5.3.3 还款来源
• 5.4 财务评价
• 5.4.1 项目经营方案
• 5.4.2 基础数据
• 5.4.3 利润测算
• 5.4.4 财务现金流量分析
• 5.4.5 财务评价结论
• 5.5 融资背景
• 5.6 项目融资历程
• 5.6.1 准备期
• 5.6.2 生产期
• 5.6.3 销售期
• 6. 结论
• 参考文献
• 附表
• 致谢