济阳县国土资源局济阳中心国土资源管理所山东济南251400
摘要：土地增值税是房产企业的主要税种之一，企业的发展和生存也与土地增值税的税收筹划有密切关系。如何有效的对土地增值税进行税收筹划，为企业减轻纳税负担，增加企业收益率，已成为现今房企发展的重要研究对象。本文就税收优惠政策的扶持、征税范围、增加扣除项目这三个方面入手，对土地增值税的税收筹划并结合案例来进行探讨。
关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划
引言：土地增值税是在转让房地产时所取得的增值额征收的一种税收，是对转让国有土地使用权或地上建筑物和其附着物，来取得收入的个人或单位的税收。在房地产开发商的应交税费中土地增值税是占比较大的，它税负重且税率高，按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的30%—60%的四级超率累进税率来进行征收，其计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，所以房产企业都应该要特别重视土地增值税的税务筹划。
1、房地产开发企业土地增值税税收筹划概述
近20年来，我国经济步入高速发展阶段，社会经济的强劲复苏也带动了房地产市场，房地产开发商也得到迅速发展，对于纳税金额也不断增加。房地产企业主要涉及到土地增值税、印花税、企业所得税、耕地占用税、营业税等多项税种。其中土地增值税的税负一般在5%左右，有些特殊年份的可以达到10%左右。为此，房地产企业如何对土地增值税进行有效、合理的避税，这对于房地产企业来说就是实现企业利益最大化的措施，同样也利于房地产企业的快速稳定的发展。
2、房地产开发企业土地增值税税收筹划
2.1灵活运用减免税优惠政策进行税收筹划
2.1.1利用合作建房优惠政策
有些房地产企业在早些年囤积了一些土地，那么就可以寻找一些有资金的房地产企业进行合作，双方达成土地和现金投入的方式进行合作建房，共同建设开发房地产项目。这样合作建房的模式在双方分得房产时就不用缴纳土地增值税，这样就可以达到合理避税的目的，不仅可以降低房地产的开发成本，还可提升竞争力。
2.1.2利用建造普通标准住宅的优惠政策
准备房地产土地增值税筹划的企业中，有一个条件是需要满足的，那就是这个房产项目的增值率达到≥20%的幅度以上。这样可以调整销售价格适当的降低收入，减少增值额度；这时还可以通过增加成本的方式来降低增值额，例如增加公共配套设施支出、小区景观建设支出等，这些方式都可以让增值率降低到20%以下来进行免税的目的，但是这种方式在建造普通住宅的增值额是可以单独核算。
2.2利用土地增值税的征税范围进行筹划
2.2.1对合作建房节税的合理利用。“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税”的规定正是出自于《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中，因此，房地产企业可以充分合理的利用最新政策来进行合理的税收规划。
2.2.2对房地产的代建房节税的合理利用。房地产开发企业中，有一种业务是代客户进行房地产进行开发，当房地产项目开发完成之后向客户收入代建收入。这项业务虽然房地产企业增加了收入，但是对于房地产并没有发生产权归属转移，这项业务收入属于劳务性质收入，所以也不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可以借鉴这种业务方式，在房地产项目开发之前就确定了客户，进行定制开发，这样就可以避免房地产完工销售时需要缴纳土地增值税，也就是利用代建房来减轻税负来达到目的。
2.2.3对改售为租、投资联营节税的合理利用。在房地产开发项目完工之后，并不着急销售，而是以出租的形式来回笼资金，由于土地增值税的征收范围并不包括未转让的土地使用权及未转让房产产权的行为，因此，房地产企业在房产开发完成之后进行出租，只需要缴纳出租房产税即可，这样也能够土地增值税达到合理避税的目的。
2.3利用经营收入范围的筹划
房地产开发企业从原来的交付“毛坯房”发展到现今的多元化“装修房”，随着社会经济的不断提高，消费者对房屋的个性化装修标准也在不断提高，房产装修费用也在逐渐增长的趋势，因此，房地产企业的销售收入也分为装修价款和房价款两部分。根据我国税法规定，企业在销售商品房时是按照销售金额的5%来进行缴纳营业税的，而装修服务时则按照“装修合同”金额的3%来进行缴纳营业税的，土地增值税时按照销售商品房所取得的增值额来采用四级超率累进税率（30%～60%）课征，教育附加费和城建税都是按照营业税的一定比例（10%）进行缴纳，而购房者则按照商品房销售金额的一定比例来缴纳契税。为此，如果把所有的价格都包含进整房销售金额中，那么购房者就会缴纳更多的契税，而房地产开发企业也将多缴纳营业税和土地增值税。所以房地产开发企业就可以根据税法对不同项目课税，将装修价款和房价款分开收取，这样购房者可以减少部分支出，而房地产企业也可以少缴纳土地增值税和营业税。详细操作过程可以参考如下：房地产开发企业可以成立一家装饰装修公司，房地产开发企业与装饰装修公司分别与购房者签订两份合同，一份是房屋装修合同，另一份是房地产的房屋销售合同。这样房地产企业只需缴纳房屋销售价款的土地增值税，而装修价款属于劳务收入，不需要缴纳土地增值税。
2.4利用增加成本费用、减低增值率节税
税法规定了土地增值税的及时是从房地产开发成本、房地产开发费用、土地取得成本、财务成本、相关的税金、其他扣除项目、旧房评估价格等法定扣除项目中进行综合计算得来。而在实际操作时，房地产开发企业也可以在纳税筹划时利用合法合规的方式增加成本，降低增值率，就可以把增值率不同的项目进行合并计算，可以使总体增值率降低，达到减轻税负的目的。在这里所说的项目合并和之前所说的项目分拆并不冲突，两者的目的都是减轻税负，而实际采取哪种方法就需要在实际项目中进行计算来确定。
2.5就利息费用的扣除进行税收筹划
房产开发是属于高负债行业，通常在房产开发项目都会发生大量的借款情况，所以借款的利息支出是无法避免的。在房地产企业的财务费用中，利息的支出有以下两种情况确定扣除：（1）凡是不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房产开发项目费用包括利息支出在按照本房产开发项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，但是实际利息支出就不能再进行扣除了。（2）凡是能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，这样则允许据实扣除，但是有一点需要注意，就是最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。根据上述规定，那么房地产开发企业在开发项目时就可以对融资情况和利息支出做出测算，通过上述两条规定来测算利息支出的高低，来选择是否提供金融证明还是选择分摊转让房地产项目利息支出。融资利息超过开发成本和地价合计的5%时，同时项目在开发过程中又是主要依靠借款来筹资的，那么就应该按照项目计算分摊利息支出，要值得注意的就是银行贷款证明的资料一定要获取到。如果在房产开发项目测算时使用借款不多，在利息费用率低于5%时，这个时候房地产开发企业就不用提供金融机构的证明或不按照项目分摊利息费用，还可以按照5%的比例计算扣除，达到增加利息费用的扣除金额，减少土地增值额，让企业收益最大化。
结语
近几年来国家税务总局对土地增值税清算规定越来越细化，房地产开发企业通过合理的政策法规来进行合理的减轻税负是一种趋势。土地增值税的税收筹划是一项具有技巧性、综合性、政策性、高技术含量的工作，需要同时兼备熟悉企业运营和税收政策法规。所以企业在进行税收筹划时，还是需要根据成本原则来进行，只有在发生的费用小于经济收益的时候，这项税收筹划方案才是合理的。最后，并不能一概而论税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案，对于一项成功的纳税筹划可以在多种方案之间选择。
参考文献：
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