我国住房价格影响因素及其财富效应研究

论文摘要

自1992年我国开始住房商品化改革以来,我国房地产市场发展迅速,住宅商品房投资额和销售额占国民收入的比重呈逐年提高的趋势。与此相伴。住房价格也以较快的速度增长。由于收入增长的速度不及住房价格的增长速度,买房难的现象引起了人们对高房价的关注,因此研究房价的形成就变得十分必要了。本文分析了房地产行业对国民经济的重大意义及其对相关联产业的推动作用。并指出房地产的过度发展可能会挤占消费和导致其他产业无法得到充足资金这一可能性。并且住房价格的持续高涨所引起的投机需求可加剧房地产市场的风险性。根据经济学理论,价格是由供给和需求两方面决定的。按照这个理论,本文从供给和需求两个方面探讨影响住房价格的因素,并对一些因素进行整理。同时把投机因素引入到影响需求的因素中来,且给出两种量化投机因素的方法。研究住房价格的变动对消费的影响对我国拉动内需也有现实意义。本文在考察投机因素对住宅商品房价格的影响的同时还加入了收入分配因素。用基尼系数表示收入分配情况,以期得到收入分配是否对住宅商品房价格产生影响。通过对供给和需求两方面因素的分析,建立函数表达,根据供求均衡原理得出了影响住宅商品房价格的简单的模型。对影响住宅商品房价格的模型采用逐步回归法进行变量筛选和检验,剔除一些不存在因果关系的变量,即不应该加入到模型中的变量。最终得出影响住宅商品房价格的主要因素有：城镇人口数量、投机因素、可支配收入、竣工面积和房地产投资额。衡量收入分配的基尼系数由于与住宅商品房价格不存在因果关系而不能加入到模型中。即收入分配并不影响住宅商品房的价格。我国最终消费率呈现逐步下降的趋势,并且居民消费占消费的比重也在降低。以房地产价格高涨为背景,本文探讨了住宅商品房价格波动对消费是是否有影响以及有怎样的影响。根据财富效应理论,资产价值变动会引起消费的相应的变动。国外对房地产是否具有财富效应有很多的研究,但并没有形成统一的结论：有的学者认为存在财富效应有的认为不存在；有的认为财富效应为正有的认为财富小应为负。我国虽然对房地产的财富效应的研究起步晚,但也同国外的研究形成了类似的结论,对财富效应是否存在及正负都存在争论。本文利用传统的生命周期理论的消费函数对住宅商品房价格变动是否具有财富效应进行了研究,并引入了金融资产,结果表明住宅商品房价格的变动存在显著地财富效应,并且财富效应为负。同时金融资产的财富效应也为负，且其财富效应的绝对值小于住宅商品房的财富效应。综合以上的研究本文得出：城镇人口数量是影响城镇住宅商品房的最重要的因素。投机和可支配收入的增加也是影响住房价格的比较重要的因素。住宅商品房价格的上涨对消费产生负的影响,即其财富效应为负,金融资产由于其价格变动的不稳定性等原因,其在长期也具有负的财富效应。本文的创新是把投机因素引入到影响住宅商品房价格的影响因素中来,并对投机进行了量化处理。此外还证实了收入分配对住宅商品房价格没有影响。住宅商品房的价格具有负的财富效应。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 选题背景
• 1.2 研究目的和意义
• 1.2.1 理论意义
• 1.2.2 现实意义
• 1.3 文献综述
• 1.3.1 国外文献综述
• 1.3.2 国内文献综述
• 1.4 研究思路及内容
• 1.5 本文创新与不足
• 1.5.1 创新
• 1.5.2 本文的不足
• 2 影响我国住房价格的理论和经验研究
• 2.1 房地产业与国民收入关系
• 2.1.1 住宅商品房销售额、投资额与GDP的关系
• 2.1.2 房地产业发展对经济的影响分析
• 2.2 影响我国住房价格的因素的理论分析
• 2.2.1 影响住宅商品房供给的因素
• 2.2.2 影响住宅商品房需求的因素
• 2.2.3 共同因素
• 2.3 住房价格模型建立
• 3 影响住房价格的实证分析
• 3.1 数据处理
• 3.1.1 投机因素的计量
• 3.1.2 基尼系数
• 3.2 模型转换
• 3.3 数据检验
• 3.3.1 各变量的平稳性检验
• 3.3.2 被解释变量与解释变量的Granger检验
• 3.4 回归分析
• 3.4.1 第一次回归
• 3.4.2 第二次回归
• 3.4.3 第三次回归
• 3.4.4 第四次回归
• 3.4.5 第五次回归
• 3.4.6 第六次回归
• 3.4.7 检验回归
• 3.5 对回归结果的进一步分析
• 小结
• 4 住宅商品房的财富效应
• 4.1 我国消费现状
• 4.2 房地产和消费的关系
• 4.3 财富效应的传导机制
• 4.3.1 财富效应定义
• 4.3.2 房地产财富效应传导机制
• 4.4 消费函数
• 4.5 财富效应实证分析
• 小结
• 5 结论、问题及政策建议
• 5.1 通过前面几章的理论分析和实证分析,我们可以得出以下结论
• 5.2 房市调控不成功的原因
• 5.3 我的一些建议
• 5.3.1 控制城镇人口数量,促进经济平衡发展
• 5.3.2 打击不良的投机需求
• 5.3.3 增加住房供给数量,改变住房供给结构
• 5.3.4 制定法规定位地方政府的角色
• 参考文献
• 后记