预约合同研究 ——兼论商品房买卖预约合同的若干问题

论文摘要

市场经济的发展,一方面提供了更多的机会、机遇和选择;另一方面也带来了更多的竞争和风险。市场情况瞬息万变,商业机会稍纵即逝,及时订立交易合同,明确双方权利义务,是保护商业利益的有利手段。但在不少情况下,由于法律障碍和事实障碍的存在而无法订立交易合同,为固定谈判成果和交易机会,以订购书、认购书、意向书等命名的预约合同悄然兴起,特别是在商品房交易中,认购书已经成为一种普遍使用的形式。面对实践中大量出现的预约合同及纠纷,我国的立法滞后,在理论和实务界都存在着不同的见解,为法院适用法律带来了困难。因此研究预约合同成为一种现实的必要,特别是研究商品房买卖预约合同案件的审理,更具有特别的理论意义、现实意义和社会意义。本文从审判的角度,对预约合同的概念、功能、分类、认定及成立和解除、法律责任进行了探讨,并对商品房买卖预约合同纠纷案件审判中的有关法律问题进行了剖析,以期对我国预约合同的立法和司法有所裨益。全文共分六个部分:第一部分是预约合同概述。论述了预约合同的概念、功能、法律特征及法理基础。认为预约合同是当事人之间约定将来订立一定合同的合同,具有合同的一般特征,应当受合同法的调整,预约合同是诺成合同、独立合同、债权合同。预约合同的法理基础是诚实信用原则。第二部分是预约合同的比较法考察。主要分析各国关于预约合同的立法和对预约合同的分类。特别是对我国澳门地区“民法”中的预约合同进行了分析,认为其在债法编中作为“债之通则”对预约合同作了专门规定的立法模式可资借鉴。第三部分是预约合同的认定。识别预约合同,是适用法律、承担责任的前提,该部分通过与各种类似合同进行比较来认定预约合同。例如,分析了预约合同与本合同的关系,认为应通过探求合同目的、分析合同内容、区别缺失条款、鼓励交易来认定预约合同。第四部分是预约合同的成立和解除。认为预约合同的成立除应具备一般合同的成立要件外,当事人应有“预约”的合意,预约合同应具体明确地指向本合同的标的,至少应包括将来订立的本合同的基本条件和基本内容。认为预约合同可因不可抗力、情势变更、对方违约或者丧失商业信用而解除。第五部分是预约合同的法律责任。该部分从一般合同入手,分析了预约合同的义务、责任、承担责任方式及归责原则。认为预约合同存在着以约定义务为核心包括附随义务、先合同义务和后合同义务在内的义务群,预约合同责任是一个包括违约责任、缔约过失责任、后契约责任、无效和被撤销责任在内的责任体系。第六部分是商品房买卖预约合同的若干法律问题。从审判角度分析了商品房买卖的特殊之处、商品房买卖预约合同的辨析、种类、成立、效力以及法律责任。认为商品房是在其开发、销售中的特定称谓;商品房买卖预约合同可转化为买卖合同;过早签订的预约合同、出卖人实施欺诈的预约合同无效。“必须缔约”的商品房买卖预约合同,如果审理时已经消除了缔约障碍,法院可迳行判决强制订立商品房买卖合同;除适用补偿性赔偿损失外,出卖人存在故意隐瞒、商品房预售许可证明、房屋已经抵押的事实、房屋已经出卖等事实时,可适用惩罚性损害赔偿。结束语部分首先针对本案案例进行解析,然后就预约合同立法提出建议。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 引言
• 一、预约合同概述
• （一） 预约合同的概念及功能
• （二） 预约合同的法律特征
• （三） 预约合同的法理基础
• 二、预约合同的比较法考察
• （一） 预约合同立法例
• （二） 预约合同的分类
• 三、预约合同的认定
• （一） 预约合同与本合同
• （二） 预约合同与附条件的合同、附期限的合同
• （三） 预约合同与实践合同（要物合同）
• （四） 预约合同与意向书
• （五） 预约合同与预售合同
• （六） 预约合同与框架合同、架构合同
• 四、预约合同的成立和解除
• （一） 预约合同的成立
• （二） 预约合同的解除
• 五、预约合同的法律责任
• （一） 合同义务、合同责任及其承担形式
• （二） 预约合同的义务群
• （三） 预约合同的责任体系
• （四） 预约合同的承担责任形式
• （五） 预约合同责任的归责原则
• 六、商品房买卖预约合同的若干法律问题
• （一） 商品房买卖的特殊之处
• （二） 商品房买卖预约合同辨析
• （三） 商品房买卖预约合同的种类
• （四） 商品房买卖预约合同的成立和效力
• （五） 商品房买卖预约合同的责任
• 结语: 对本案法律问题的思考及立法建议
• 主要参考文献
• 致谢
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• 学位论文评阅及答辩情况表