实物期权在房地产投资决策中的应用研究

论文摘要

房地产是国民经济的重要组成部分,是经济的寒暑表,对我国国民经济的健康运行有着直接的作用。伴随着我国房地产市场的良好发展,房地产行业也成为了最具竞争的领域,许多外来者也纷纷跨入这一行业欲从中分一杯羹。房地产投资者如何在激烈的竞争中保持自己的优势,获得可观的收益,这其中投资决策环节就显得至关重要了。房地产投资决策是房地产项目开发的前期环节,决策的科学性、合理性直接影响到项目开发后续环节的顺利进行和项目最终的投资效果。然而传统的投资决策方法存在着一定的局限性,它对像房地产这样存在较大不确定性的项目投资,有时无法准确的估算项目价值。而房地产项目具有的不确定性、不可逆性、灵活性等实物期权特点,就使实物期权引入房地产投资决策中成为了必然。本文首先系统介绍了实物期权的理论和研究现状;其次,分析了房地产投资决策的重要性、特点以及传统投资决策方法存在的不足,说明实物期权在房地产投资决策中应用的必然性;然后,讨论了在房地产行业中实物期权模型的选择,并具体对Black-Scholes模型参数的确定方法和敏感性分析进行了研究;最后,结合重庆市作为“新特区”的背景,分别运用传统NPV法和实物期权法对重庆北滨路某一土地储备的等待期权问题进行了投资决策分析。案例研究表明,通过传统NPV法计算不可行的房地产开发项目,在运用了Black-Scholes实物期权模型、考虑到项目的期权价值后,其ENPV>0,具有可行性。考虑到重庆“新特区”的契机,这也进一步说明在高土地出让金的项目中为何开发商还不惜重金争夺土地使用权。实物期权方法较传统投资决策方法在较大不确定性的项目投资决策中更具科学性,它对房地产投资决策具有较大的理论意义和实用价值。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究意义
• 1.3 研究目的
• 1.4 研究内容
• 1.5 研究方法
• 2 实物期权基本理论
• 2.1 实物期权的定义
• 2.2 实物期权的分类
• 2.3 实物期权与金融期权的区别
• 2.4 实物期权的估计理论和模型
• 2.4.1 估价原理
• 2.4.2 主要模型
• 2.5 实物期权的研究现状
• 2.5.1 国外研究现状
• 2.5.2 国内研究现状
• 3 房地产投资决策理论
• 3.1 房地产相关理论
• 3.1.1 房地产的概念
• 3.1.2 房地产的分类
• 3.1.3 房地产的特点
• 3.2 房地产投资决策的概述
• 3.2.1 房地产投资的概念
• 3.2.2 房地产投资决策的影响因素
• 3.2.3 房地产投资决策的重要性
• 3.3 传统投资决策方法
• 3.3.1 传统投资决策方法介绍
• 3.3.2 传统投资决策方法局限性
• 3.4 房地产投资决策的实物期权特性
• 3.4.1 房地产投资决策的不确定性
• 3.4.2 房地产投资决策的不可逆性
• 3.4.3 房地产投资决策的灵活性
• 4 实物期权在房地产投资决策的应用
• 4.1 房地产实物期权的核心
• 4.2 房地产主要的实物期权问题
• 4.3 Black-Scholes模型及参数的确定
• 4.4 敏感性分析
• 5 实物期权案例研究——土地等待期权的投资决策
• 5.1 项目背景
• 5.1.1 新特区带来新的契机
• 5.1.2 “新特区”房价、地价飞涨
• 5.1.3 重庆房地产市场未来前景依旧看好
• 5.2 项目概述
• 5.3 传统NPV法的投资决策
• 5.3.1 投资估算
• 5.3.2 销售收入的估算
• 5.3.3 成本费用估算
• 5.3.4 现金流量分析及投资决策
• 5.4 实物期权法的投资决策
• 5.4.1 项目实物期权的识别
• 5.4.2 期权模型及参数的确定
• 5.4.3 敏感性分析
• 5.5 案例评析
• 6 结论与建议
• 6.1 结论
• 6.2 研究局限性
• 6.3 建议
• 致谢
• 参考文献
• 附录