不动产证券化法律问题研究

论文摘要

本文除引言与结语外,共分为四章,主要论述不动产证券化的含义、功能、法律要件、基本模式和组织架构、我国引进的必要性和可行性及目前所面临的问题及对策、立法模式等:第一章为不动产证券化的概述。不动产证券化是将对不动产的投资转变为证券形态,是由不动产开发商业机构将变现性很低、流动性较差的不动产所有权予以分割,以股票或受益凭证的方式在证券市场上发行证券从而达到筹集资金目的的一种融资方式。不动产证券化的证券必须满足细分化、规格化和流动化的要件。资产证券化因基础资产不同可以分为金融资产证券化和不动产证券化,不动产投资信托和不动产资产信托是不动产证券化的两种基本模式,通过特殊目的信托型和特殊目的公司型的组织架构来实现不动产证券化。不动产证券化为不动产的开发提供了一条新的融资途径,分散了不动产投资的风险,增强了不动产的流动性,同时也为投资者提供了多样化的投资渠道,实现了资本大众化,提高了不动产交易的市场化,使不动产市场交易更加透明化。第二章为美国、日本及中国台湾不动产证券化制度介绍。从美国、日本及中国台湾对不动产证券化的规定来看,在具体制度方面存在较大差异,产生于美国的不动产投资信托制度,由于其历史较长,已经成为一项非常成熟的不动产证券化模式。日本不动产证券化的萌芽为不动产的小额化商品,它是不动产公司将商业大楼或高级公寓等不动产的所有权分割成小额的持分,并将小额的持分销售给投资者,用不动产的租赁收入或者处分不动产的所得所获得的对价分配给投资者。除此之外,日本最近所谓的开发型不动产证券化有所增加。中国台湾引进了美国的不动产投资信托和日本的资产流动化型不动产证券化(即不动产资产信托),建立了台湾自己的不动产证券化制度。但是在组织架构上,只引进了特殊目的信托型的组织架构,并未引进特殊目的公司型的组织架构。第三章为我国引进不动产证券化的必要性和可行性分析及所面临的问题与对策。近几年国家出台了一系列政策规制房地产信贷,使房地产企业面临着融资难的问题,基础设施的建设通常需要投入巨大的资金但回收期限较长,引进不动产证券化能解决这些难题。除此之外,引进不动产证券化制度有利于形成投资结构的多元化,实现资本的大众化,分散不动产投资风险,建立更加规范化的不动产投资市场。建立不动产证券化制度虽然面临资产转让、风险隔离等问题,但都是可以解决的,我国已具备良好的经济环境和存在潜在的投资者,这也是实施不动产证券化的有利因素。第四章为我国建立不动产证券化的模式选择。台湾地区在实施不动产证券化的初期,先后出现过多种不动产证券化的模式,造成不动产证券化的推出过于随意,缺乏统一的规范,构建我国的不动产证券化制度要吸收台湾地区实施不动产证券化的教训,走一条法制化、规范化的道路,减少制度创新的成本。我们要借鉴美国的不动产投资信托制度和日本的不动产资产信托制度,制定适合我国的不动产证券化制度,以特殊目的信托型和特殊目的公司型作为我国不动产证券化的组织架构,采用统一的立法模式,制定一部不动产证券化方面的专门法规,来构建我国的不动产证券化制度。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第一部分 不动产证券化概述
• 一、不动产证券化的基本内涵
• （一） 不动产的含义
• （二） 证券与证券化
• （三） 不动产证券化的定义及法律要件
• （四） 不动产证券化的种类
• 二、不动产证券化的基本模式和组织架构
• （一） 不动产投资信托和不动产资产信托两种基本模式
• （二） 特殊目的信托型和特殊目的公司型的组织架构
• 三、不动产证券化的功能
• （一） 扩大资金融通渠道
• （二） 分散不动产投资风险
• （三） 增强不动产的流动性
• （四） 提供多样化的投资渠道
• （五） 提高不动产交易的市场化和透明化
• 第二部分 美国、日本及中国台湾不动产证券化介绍
• 一、美国不动产证券化制度介绍
• （一） 不动产投资信托（REITs）
• （二） 不动产有限合伙
• （三） 土地信托
• 二、日本不动产证券化制度介绍
• （一） 日本不动产证券化的普及背景
• （二） 日本不动产证券化的类型
• （三） 关于开发型不动产证券化
• 三、台湾地区不动产证券化制度介绍
• （一） 台湾地区不动产证券化的模式
• （二） 台湾地区不动产证券化的组织架构
• （三） 关于台湾地区开发型不动产证券化
• 第三部分 我国建立不动产证券化需要解决的问题
• 一、我国引进不动产证券化的必要性分析
• （一） 使我国法律更具竞争力
• （二） 为我国不动产的开发提供资金
• （三） 解决不动产开发短期投入巨大和回收期限较长的矛盾
• （四） 实现投资结构的多元化和资本的大众化
• （五） 分散不动产投资风险
• 二、我国引进不动产证券化的可行性分析
• （一） 良好的经济环境
• （二） 潜在投资者的存在
• （三） 初步具备相关法律法规
• 三、我国实施不动产证券化所面临的问题及对策
• （一） 设立 SPV风险隔离所面临的问题及对策
• （二） 资产转让方面面临的法律问题及对策
• （三） 信托受益凭证在我国发行交易所面临的问题及对策
• （四） 在信用增级方面遇到的问题及对策
• 第四部分 我国建立不动产证券化的模式选择
• 一、关于不动产证券化的类型模式与架构模式选择
• （一） 借鉴美国的不动产投资信托和日本的不动产资产信托
• （二） 构建特殊目的信托型和特殊目的公司型的组织架构
• 二、关于不动产证券化的立法模式选择
• （一） 境外关于不动产证券化的两种立法模式
• （二） 我国不动产证券化的立法模式选择
• 结语
• 参考文献
• 致谢
• 学位论文评阅及答辩情况表