基于特征价格模型的社区商业租金微观影响因素实证研究 ——以深圳华侨城为例

论文摘要

随着中国经济的发展进步和城市化进程的快速推进,利润和责任的双重因素促成了开发商对社区商业配套建设的重视,社区商业正逐渐成为商业研究的一个热点。然而,零售租金的相关实证研究真正起步于20世纪90年代,主要以购物中为研究对象,针对社区商业的租金水平的实证研究十分薄弱。本文追踪国内外最新的研究进展,结合中国的实际情况,以深圳华侨城这一典型社区为研究对象,定量分析了影响社区商业租金的各种微观因素。在研究过程中,本文通过文献梳理工作形成了对研究问题的初步认识,并据此从区位、建筑、商铺、租约“四维度”构建了社区商业租金微观影响因素的特征价格模型；笔者又与科研院校和房地产公司等多家单位的20位专业人士进行深入访谈,梳理并优化了解释变量；2009年7月,笔者自华侨城社区商业开发商处取得租金样本数据315个,并结合其社区实际情况进行实地调查,对解释变量进行了量化和评价；采用回归分析等方法对租金样本数据进行了统计检验。本研究的主要结果如下：一、商铺特征是社区商业租金的最重要影响因素本研究发现,区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征都是社区商业租金的重要影响因素,但总体而言,商铺特征最为重要。商铺特征中的零售类型、商铺可见性与可达性、商铺面积等变量都对社区商业租金有着较为显著的影响二、区位特征依然是社区商业租金的重要影响因素与以往研究相一致的是,本研究发现区位特征中代表人流量和购买力特征的距社区中心(华侨城社区中心为沃尔玛超市)距离对租金具有一个反向显著影响,这说明商铺距社区商业中心沃尔玛越近,能够吸引的消费者越多,从而能够实现更高的销售收入,因而理应支付更高的租金。三、独立单体社区商业建筑能够实现更高的租金本研究结果发现,不同的社区商业建筑设计所能索取的租金也不同。独立单体的商业建筑有效的避免了与住宅的互相影响,同时,独立单体的商业建筑凭借更为合理的水、电、气配置,能够更好的满足多种商业用途使用,并实现更丰富的零售类型组合,从而实现更高的租金水平。四、租约期限和租约类型都对租金有较大影响本研究发现租赁期限对租金具有负面影响,较长期的租约能够在很大程度上保持社区商业的稳定,同时能给开发商带来稳定的租金收入,因而应当获得一个租金折扣。本研究还发现,租户在签订续租合同可以承担更高的租金,长期稳定的经营以及日益减轻的固定资产折旧成为租户支付高租金续签合同的主要原因。与已有的研究成果相比,本文的创新之处主要体现在：结合华侨城这一中国城市典型社区的实际情况,采用真实详尽的建筑数据与合同信息,构建并检验了社区商业租金影响因素的特征价格模型,进一步丰富和发展了社区商业租金的相关实证研究。

论文目录

• 致谢
• 摘要
• ABSTRACT
• 目录
• 图目录
• 表目录
• 1 绪论
• 1.1 研究背景和问题的提出
• 1.1.1 商业地产发展现状
• 1.1.2 社区商业发展现状
• 1.1.3 问题的提出
• 1.2 二个基本概念
• 1.2.1 社区商业
• 1.2.2 零售业态与零售类型
• 1.3 研究目标和研究内容
• 1.3.1 研究目标
• 1.3.2 研究内容
• 1.4 研究方法
• 1.4.1 文献研究
• 1.4.2 实证研究
• 1.5 技术路线和结构安排
• 1.5.1 技术路线
• 1.5.2 结构安排
• 2 文献综述
• 2.1 国内外社区商业相关研究
• 2.1.1 国外社区商业相关研究
• 2.1.2 国内社区商业研究现状
• 2.2 特征价格与特征价格模型相关研究
• 2.2.1 特征价格模型的理论基础
• 2.2.2 特征价格模型的设定
• 2.2.3 特征价格模型的发展与应用
• 3 社区商业租金影响因素的选择、量化和数据获取
• 3.1 华侨城社区商业概况
• 3.2 社区商业零售租金影响因素的识别
• 3.2.1 区位因素
• 3.2.2 建筑因素
• 3.2.3 商铺因素
• 3.2.4 租约因素
• 3.3 变量选择和数据获取
• 3.3.1 研究变量的选择
• 3.3.2 样本数据的获取
• 4 社区商业零售租金微观决定因素的特征价格模型分析
• 4.1 模型构建
• 4.2 研究假设
• 4.2.1 区位特征和零售租金间的关系
• 4.2.2 建筑特征和零售租金间的关系
• 4.2.3 商铺特征和零售租金间的关系
• 4.2.4 租约特征和零售租金间的关系
• 4.3 模型设定与描述性统计
• 4.3.1 函数形式的选择
• 4.3.2 数据的描述性统计
• 4.4 模型估计与检验
• 4.5 实证结果
• 4.5.1 社区商铺特征价格的符号分析
• 4.5.2 社区商铺特征价格变量的影响程度分析
• 4.6 结果讨论
• 4.6.1 区位特征方面
• 4.6.2 建筑特征方面
• 4.6.3 商铺特征方面
• 4.6.4 租约特征方面
• 5 研究结论与展望
• 5.1 研究结论及启示
• 5.1.1 研究结论
• 5.1.2 实证结果对于社区商业的启示
• 5.2 学术意义与应用价值
• 5.2.1 学术意义
• 5.2.2 应用价值
• 5.3 研究不足与研究展望
• 5.3.1 研究不足
• 5.3.2 研究展望
• 参考文献
• 附录一
• 附录二