房地产估价方法的完善与改进

论文摘要

市场比较法、收益法和成本法是我国房地产估价的基本方法,它们在实际运用中存在着一个共同的问题：过于主观化,即很大程度上依赖于房地产估价师的主观经验。这不仅使估价结果显得不可靠,更有可能引发道德风险,不利于整个房地产市场的规范与发展,因此,在房地产估价过程中建立定量分析的模型、减弱人为因素的影响,是解决这一问题的迫切需要。因此,本文就市场比较法、收益法、成本法参数的确定详细阐述,并总结前面学者的研究成果,提出一些新的想法加以修正,并分别在这几种估价方法中引入数学模型,以定量的方法来确定房地产价格。首先,本文简单介绍了研究意义和背景、国内外房地产估价的研究现状、房地产估价中常用的基本概念及估价要素、市场法、收益法及成本法的理论依据、适用条件及操作步骤等,并在此基础上分析总结出这三大方法中存在的问题及难点,提出了集对分析在市场比较法中的应用,并通过实例验证了采用集对分析模型的优越性；在收益法中,通过国外资本化率的概念组成,引入了资本重获率这一概念,使资本化率的构成更加完善,从一定程度上消除了收益法估价的偏差；在成本法中,通过分析房地产价格的组成,列举了常用的建筑物折旧求取方法,提出了运用模糊综合评价来评估房屋的成新度,并通过实例验证了该模型的优越性。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景和意义
• 1.2 研究综述
• 1.2.1 国外房地产估价研究状况
• 1.2.2 国内房地产估价研究状况
• 1.3 论文结构
• 第二章 房地产估价概述
• 2.1 房地产估价的含义
• 2.1.1 房地产估价的概念
• 2.1.2 房地产估价的本质
• 2.2 房地产估价的要素
• 2.2.1 估价目的
• 2.2.2 估价对象
• 2.2.3 估价时点
• 2.2.4 估价原则
• 2.2.5 估价方法
• 第三章 市场比较法
• 3.1 市场比较法概述
• 3.1.1 市场比较法的含义
• 3.1.2 市场比较法的理论依据
• 3.1.3 市场比较法的适用条件
• 3.1.4 市场比较法操作步骤
• 3.1.5 市场比较法因素修正
• 3.1.6 市场法总结
• 3.2 市场比较法在估价应用中存在的问题
• 3.3 市场法引入集对分析的可能性
• 3.4 集对分析的基本概念
• 3.4.1 什么是集对
• 3.4.2 集对的同异反联系及记法
• 3.4.3 联系度及其确定方法
• 3.4.4 a+bi型联系数
• 3.4.5 四则运算法则
• 3.4.6 同异反模式识别的择近原则
• 3.5 基于集对分析的房地产估价模型
• 3.6 实证分析
• 3.6.1 估价对象工程概况
• 3.6.2 比较因素条件说明表
• 3.6.3 传统市场比较法评估房地产价格的测算过程
• 3.6.4 集对分析模型评估房地产价格的测算过程
• 第四章 收益法
• 4.1 收益法概述
• 4.1.1 收益法的含义
• 4.1.2 收益法的理论依据
• 4.1.3 收益法公式
• 4.1.4 净收益（A）
• 4.1.5 报酬率（Y）和资本化率（R）
• 4.1.6 收益法估价的操作步骤
• 4.2 收益法参数的确定
• 4.2.1 收益期限的确定
• 4.2.2 净收益的求取
• 4.2.3 报酬率的求取
• 4.3 传统收益法的理论缺陷
• 4.4 国外资本化率的组成
• 4.5 资本重获率的确定
• 4.5.1 偿债基金法
• 4.5.2 直线法
• 4.6 实证分析
• 第五章 成本法
• 5.1 成本法概述
• 5.1.1 成本法的概念
• 5.1.2 成本法的理论依据
• 5.1.3 成本法的适用条件
• 5.1.4 成本法的基本公式
• 5.1.5 成本法估价的步骤
• 5.2 房地产价格构成
• 5.2.1 土地取得成本
• 5.2.2 开发成本
• 5.2.5 投资利息
• 5.2.6 销售税费
• 5.3 重新购建价格
• 5.3.1 重新购建价格的求取思路
• 5.3.2 建筑物重新购建价格的求取方法
• 5.4 建筑物折旧
• 5.4.1 建筑物折旧的含义
• 5.4.2 求取建筑物折旧的方法
• 5.5 成本法在估价应用中存在的问题
• 5.6 基于模糊综合评价房屋成新度的确定模型
• 5.6.1 基本原理
• 5.6.2 具体步骤
• 5.7 实证分析
• 5.7.1 工程概况
• 5.7.2 传统成本法评估房地产价格测算过程
• 5.7.3 模糊综合评价模型评估房地产价格测算过程
• 结论
• 展望
• 参考文献
• 致谢