慈溪市梁建置业有限责任公司
摘要：在房地产建设初期，依托设计阶段成本优化控制对房地产的各种费用开支进行统筹把握，不仅有利于分配有限的建设资源，而且还能很好的减少在房地产施工期间的不必要浪费现象。然而，虽然房地产企业在发展的过程中也都认识到了房地产设计阶段成本优化控制的重要性，但是与之相关的设计阶段成本管理部门建设、专门预算人员的培养、预算机制建设等许多方面还是存在着不完善的地方，这些都需要在今后的房地产建设中不断的予以完善，只有这样，才能充分发挥设计阶段成本优化控制在房地产建设中的作用。
关键词：房地产；设计阶段；成本优化；控制措施
新时期的房地产项目的开发建设往往涉及到多方面的内容，包括有施工建设，还涉及到建设设计，本文具体阐述了房地产项目开发特点及其成本控制构成，并针对房地产开发建设前期的成本控制进行研究分析，结合房地产项目的定位与目标成本测算和项目设计阶段的成本控制进行了具体的阐述，希望对后续的工程建设和成本控制有所启发。
1房地产项目开发特点及其成本控制构成
1.1房地产项目开发特点
房地产项目开发过程中，由于具体的房地产项目多数是一次设计的，而且部分的开发项目更多的只能够使用指定的设计方案，并不能够像其他产品可以有选择性的使用其他设计方案，所以多数是具备一次性特点。房地产项目非常复杂，涉及到了规划、土地管理、勘测、施工、消防、供水、供电等政府部门，在房地产项目开发建设前期需要取得各个部门的支持与协调合作。此外，房地产项目往往具有多变性特点，在具体的房地产操作过程中，很多地区的房地产的消费客户群体在发生多样化的变化，具体的房地产产品类型也更加多样化，市场营销的渠道和房地产项目的周边环境也在发生大量变化，需要融入各地城市的大环境。由于房地产产品的建筑风格和具体的设计类型，可能会受到社会大众和客户群众的需求变化的影响，所以导致其房地产项目开发特点也存在大量的不确定性。
1.2房地产项目的成本控制构成
房地产企业开发成本主要由土地成本、工程成本、营销成本、管理成本以及财务成本等组成。房地产项目与其他类型的工程项目一样，在进行项目工程的开发前期都应该结合具体的项目工程施工做好成本控制，从而能够有效控制和降低建筑企业的开发成本，提高自身企业的经济效益。当然在房地产项目的开发过程中，其成本控制体系往往包括投资决策降低的成本控制和招投标阶段的成本控制，还包括有设计阶段的成本控制以及施工阶段和竣工结算阶段的成本控制。房地产项目的每个阶段的成本控制都对于整个房地产项目的成本控制产生重要影响，所以需要结合每个阶段不同的成本构成，采取相应措施对施工成本进行有效控制。
2房地产设计阶段成本有效控制存在的问题
2.1房地产施工项目的主要管理人员对设计阶段成本控制认识程度不够
在国内，当前，绝大多数的房地产施工项目实行项目经理负责制，在具体施工过程中，没有完全按照设计阶段成本控制的要求对成本进行深入的把握。或者在项目开工之前，没有从设计阶段成本控制的角度对后续施工过程中所产生的各种费用开支进行明确、全面的评估预算。不少企业由于忽视设计阶段成本控制措施的实际落实，导致后期施工中费用不够，很多重要材料出现了以次充好现象，给施工过程的安全进行埋下了隐患。
2.2房地产企业设计阶段成本控制机制存在问题
很多房地产企业管理人员以为设计阶段成本控制是财务的事情，他们要做的就是抓好施工建设，导致很多企业对设计阶段成本控制缺少一套完整的实施方案和控制制度，设计阶段成本及相关的成本控制往往在会议上提一下，或者下发一个文件，施工中的成本费用开支则是照旧，没有严格依照设计阶段成本控制的相关要求进行。
2.3房地产设计阶段对施工材料的科学预算及控制管理不到位
当前的设计阶段成本中，只是对相关的房地产整体施工材料进行预算，没有对所有可能使用到的材料、机械设备等进行全面的预算，这就使得在后续施工过程中，经常出现材料费用超出预算支出等情况，这种情况的出现很大程度上就使得房地产设计阶段成本控制停留在了纸质层面上，对房地产建设的示范引领作用没有充分发挥出来。
3开发商设计阶段目标成本确定流程及策略
3.1深入研究区域规划，制定科学合理的方案设计
合理有效的区域规划和方案设计能够为房地产项目后期设计、施工及营销工作提供良好的基础和前提。因此，在项目前期阶段要深入研究区域规划，做好方案设计，其目标要求是方案设计能够符合相关法律政策，满足区域规划要求，同时保证实现房地企业利润最大化。为此，开发商能够全面详细调查房地产市场现状及需求情况，不能盲目追逐市场风向；对项目所在地区的远景规划进行长久分析，作为项目产品定位重要依据；尽早对项目周边环境进行详细摸底跳叉，对项目定位、配套设施建设、项目价位的设定、购买人群的确认等都会有详细的规划。在项目设计初期综合考虑精装修、园林等各专业设计，将不同专业设计有效衔接起来，一旦出现问题可以提前修改，能够有效的节约建设周期并降低建筑成本。
3.2准确进行产品定位
项目定位过程中重点要分析把握三个要素：挖掘项目自身特色、寻找市场的机会点、寻求竞争的突破点。通过对土地静态属性分析和动态可塑性分析为房地产项目找到最匹配最合适的目标顾客定位，为项目寻求特色，构建具有差异化的竞争优势提供支撑。寻找市场机会点的关键是进行市场分析，主要从市场整体及典型楼盘、典型客户三个角度开展研究，并描述出具体的产品定位需要。寻求竞争的突破点的关键是对项目所在地区及周边项目的优劣势进行对比分析，确定项目的核心竞争力。精确的产品定位应该重点解决找准客户和准对产品两个关键。对客户的精准定位首先要确定潜在的目标顾客群体，寻找匹配对象，然后将初步获取的顾客定位进行准确性验证，确定顾客是否认同项目所在地块属性及价值。找对产品的目的是为了提升产品的溢价能力，形成区隔优势。其核心是明确产品溢价要素，形成差异化区隔优势，并对产品敏感要素做二次细分。
3.3明确建设标准
目前国内很多大中型开发商都建立了适合企业自身的比较完善的项目建设标准，尽管不同企业的项目建设标准有所不同，但明确建设目标的最终目的就是要根据企业利润目标、回款进度要求，确定产品建设标准，确定产品成本指标，为设计创造条件。以住宅项目为例，在获取土地并进行产品定位基础上，应该按照先后顺序分为总平面图“强排”的成本规划及单体建造标准的成本规划。根据住宅类产品的成本指标，及预估市场售价，在销售面积、固定的前提下，依据市场调研各种产品售价，往售价相对较高的产品多分配面积。对项目规划成本进行分析确定结构性和非结构性成本，并对前者进行重点控制。将成本分类进行输入并将成本指标与项目设计功能配置指标进行匹配对比确定具体的设计成本。
3.4做好设计优化
在确定项目设计方案以后应该对项目设计方案进行深度优化，挖掘成本节约潜力，将价值工程优化作为规划设计阶段目标成本确定重点方法，经过与工程、设计部门沟通，既考虑创新，又使项目成本效能最优化。
结束语
实践证明，房地产设计阶段成本控制关系到房地产企业能否提高竞争力，能否能够取得最大的经济效益，尤其是在市场经济环境下，房地产企业必须高度重视设计阶段成本控制优化工作，以便实现对整个房地产项目的统筹管理。
参考文献：
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