基于实证分析的城镇商业用地定级方法探讨

论文摘要

城镇土地定级是对城镇内不同地段的土地进行质量评价,评价出的土地级别是政府征收土地税以及制定土地政策和土地规划的重要依据。此次兰州市城镇商业用地定级工作,选取的是多因素综合评价法,该方法从影响土地质量高低的各类因素入手,综合考虑因素重要程度的前提下,测算出这些反映土地质量优劣的因素的分值,并进行加和,从而得到总分值,最后按总分值的高低评定土地级别。本项研究,以2009年兰州市土地定级更新研究为基础,结合国土资源部颁布实施的《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》,利用多因素综合评定法,对兰州市城镇土地进行综合评价;最后得出如下结论:(1)定级方法的选择比较符合兰州市的实际情况选取“多因素综合评价法”来作为兰州市商业用地定级的基本方法是正确的,其结果符合兰州市的实际情况,得到了土地资源管理等领域大多数专业人士的认可,达到了预期的目的。证明了这一方法比较适用于诸如兰州这样土地市场发育相对落后的地区。(2)兰州市商业用地的空间分布呈环状商业用地定级的结果明显的呈环状的分布,此种空间分布态势表明:兰州市的商业发展主要依靠的是一些商业中心的辐射作用带动的,越向商服中心的方向,其经济活跃度愈发强劲。这是商业的集聚效应在土地定级中的重要体现。(3)定级方法中的某些计算模型尚待完善从这次兰州市商业用地的定级实务中发现,若干定级因素的测算结果与兰州市土地资源管理等实际业务部门中大多数从业者的主观感受不一致。回溯其原始数据的采集与计算过程,发现并无不妥之处。所以,初步认为该定级因素的测算模型存在某些不尽合理的之处。但如何进行改进,还需进一步的思考和研究。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景与意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 研究目标与内容
• 1.2.1 研究目标
• 1.2.2 研究内容
• 1.3 研究思路与方法
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 研究路线
• 第二章 土地定级文献综述
• 2.1 国外土地定级研究综述
• 2.2 国内土地定级研究综述
• 第三章 城镇商业用地定级规程简介
• 3.1 城镇商业用地定级的技术步骤
• 3.2 兰州市商业用地定级的原则
• 3.2.1 综合分析原则
• 3.2.2 主导因素原则
• 3.2.3 地域分异原则
• 3.2.4 城市规划的引导原则
• 3.2.5 定量与定性相结合的原则
• 3.3 兰州市商业用地定级方法
• 第四章 兰州市商业用地定级实证研究
• 4.1 定级区概况
• 4.1.1 兰州市概况
• 4.1.2 定级区域概况
• 4.2 土地定级因素指标体系与权重的确定
• 4.2.1 定级因素选择的原则
• 4.2.2 定级因素指标体系及其权重的确定
• 4.3 兰州市商业用地定级单元划分
• 4.3.1 工作底图的选择
• 4.3.2 定级单元划分原则
• 4.3.3 定级单元的划分
• 4.4 单元定级因素作用分值的计算方法
• 4.4.1 黄河和南河道的阻隔作用
• 4.4.2 铁路的阻隔作用
• 4.4.3 坪和山地的高度影响
• 4.5 兰州市城区商业用地级别更新单元作用分值的计算
• 4.5.1 商服业繁华程度
• 4.5.2 交通条件
• 4.5.3 基本设施状况
• 4.5.4 人口密度
• 4.6 兰州市商业用地级别的划分
• 4.6.1 级别划分
• 4.6.2 范围的确定
• 第五章 兰州市商业用地定级结果的分析
• 5.1 定级结果分析
• 5.1.1 对定级结果的一般性分析
• 5.1.2 定级结果呈环状分布
• 5.2 存在的问题
• 5.2.1 问题的提出
• 5.2.2 问题的分析
• 5.2.3 问题的探讨
• 第六章 结论与讨论
• 6.1 结论
• 6.2 讨论
• 参考文献
• 致谢
• 个人简介
• 导师简介