上海房地产市场政策变迁与持续发展研究 ——以住宅市场为主

论文摘要

房地产业已成为中国国民经济中的支柱产业，房地产市场尤其是住宅市场的良性持续发展，对社会具有重要意义。上海作为中国改革开放的领头羊，中国经济的增长点，其房地产市场自改革开放以来取得了可喜的成绩，房地产体系日趋完善，房地产市场蓬勃发展。但是上海房地产市场的发展仍存在很多限制因素，比如供需结构失衡、商品房空置率上升，特别是近期国家宏观调控后市场价格与结构并未得到控制等。 作者试图研究上海房地产市场政策变迁与持续发展，并以上海住宅市场为主。文章以制度变迁、经济周期等理论为背景，全面分析了上海房地产市场的历程、发展趋势，并对其政策变迁进行实证研究，得出如下创新点： 1．构建与完善了上海住宅市场政策体系框架、明确了其目标与重点，为房地产市场长期发展赢得主动； 2．完善发展了上海住宅市场的需求体系、土地储备政策体系、财政金融体系，以利于上海缓解供需矛盾，防范房地产泡沫； 3．构建了上海市住房保障体系，完善了中低价房的建设、销售政策，以利于社会和谐发展； 4．提出了完善上海住宅与房地产市场规划管理的对策，对住宅市场的供应结构及建设管理有重要意义。 本文主要研究结构如下： 第一章导论，包括问题的提出、理论发展、研究动向、研究视角、目标与方法、相关定义和本文的结构。导论的主要目的是介绍本文所研究问题的意义、结构以及文章的创新点。 第二章相关理论文献综述(理论部分)。作者通过诺斯的制度变迁等理论，来分析中国经济制度变迁对房地产市场的指导和深刻影响。同时也考察了房地产市场发展与经济发展、房地产市场发展与城市规划管理之间的联动关系。 第三章房地产市场的政策体系架构(政策构架部分)。把抽象的制度变迁理论具化为房地产政策框架，体现了制度变迁理论的指导性。 第四章上海房地产市场的发展历程、第五章上海房地产市场政策变迁实证研究、第六章国内外经验分析，这三章内容为实证部分。通过详细的实证分析，以及相似城市的对比研究为从政策变迁的角度，科学地制定出上海房地产尤其是住宅市场发展的政策，并为其持续发展奠定了深厚的实践基础。 第七章上海房地产市场持续发展的对策与思考(对策部分)。作者构建了上海房地产市场与住宅市场发展的政策体系，并进一步提出了上海住宅市场的需求体系、土地储备政策体系、财政金融政策和住房保障体系的具体对策和建议。本文针对上海房地产发展的普遍性、区域性和特殊性，构建了住宅市场发展的政策框架，对地方政府在制定政策及房地产开发方面具有极强的针对性和指导性。同时也将给国内、国际上其他类似城市一些借鉴。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 研究背景、目的与意义
• 1.1.1 问题的提出
• 1.1.2 房地产市场与住宅市场的定义及其关系
• 1.1.3 当前房地产市场发展中存在的问题
• 1.1.4 研究目的与意义
• 1.2 房地产市场政策变迁和持续发展研究现状
• 1.2.1 房地产市场周期理论相关研究
• 1.2.2 房地产市场泡沫问题相关研究
• 1.2.3 房地产市场宏观调控相关研究
• 1.3 本文研究的框架、主要内容与方法
• 1.4 本文的创新
• 第2章 相关理论文献综述
• 2.1 制度变迁理论综述
• 2.1.1 诺斯的制度变迁理论
• 2.1.2 诱致性和强制性制度变迁理论
• 2.1.3 渐进式改革的政府主导逻辑
• 2.1.4 政府主导型制度变迁的障碍
• 2.1.5 制度变迁理论对中国房地产市场非均衡的制度分析
• 2.2 区域经济增长与区域房地产市场
• 2.2.1 概念阐述
• 2.2.2 三部门模型（Three-sector Model）
• 2.3 经济周期与房地产周期的互动和演化
• 2.3.1 经济周期理论概述
• 2.3.2 房地产周期理论概述
• 2.3.3 经济周期与房地产周期关系
• 2.4 经济发展与城市规划理论
• 2.4.1 国外有关城市规划与经济学关系的讨论
• 2.4.2 国内有关城市规划与经济发展关系的研究
• 2.4.3 正确认识城市规划与经济发展的关系
• 第3章 房地产市场政策体系构架
• 3.1 房地产市场政策综述
• 3.2 房地产市场运作的基本原理
• 3.2.1 房地产市场的概念
• 3.2.2 房地产市场的特点
• 3.2.3 房地产市场的结构与体系
• 3.2.4 房地产市场与住宅市场的区别及其作用
• 3.2.5 住房商品化与住宅市场
• 3.3 房地产市场的持续发展的指标体系
• 3.3.1 城市持续发展的客观条件与实现机制
• 3.3.2 城市持续发展与房地产市场持续发展的关系
• 3.3.3 房地产和住宅市场的持续发展的衡量体系
• 3.4 对房地产市场的主要政策调控形式
• 3.4.1 房地产政策体系构建目标
• 3.4.2 房地产政策配套
• 3.4.3 房地产的政策体系构架
• 第4章 上海房地产市场的发展历程
• 4.1 上海房地产业发展环境分析
• 4.1.1 上海经济环境分析
• 4.1.2 房地产在上海经济发展中的地位
• 4.1.3 房地产在上海经济发展中的契机
• 4.1.4 上海房地产政策环境分析
• 4.1.5 上海城市人口发展分析
• 4.2 上海房地产市场分析
• 4.2.1 上海房地产市场（住宅市场）发展的历程
• 4.2.2 影响上海住宅市场供应的主要因素
• 4.2.3 上海住宅市场需求特征分析
• 4.2.4 上海—国际金融中心的定位及建设
• 第5章 上海房地产市场政策变迁实证研究
• 5.1 中国及上海房地产市场的政策变迁过程
• 5.1.1 中国房地产政策变迁过程
• 5.1.2 中国城镇住房制度改革
• 5.1.3 中国及上海土地制度改革
• 5.1.4 中国房地产信贷政策
• 5.1.5 上海房地产二、三级市场的政策调控
• 5.2 近三年政策变迁对上海房地产市场的影响
• 5.2.1 2003年房地产政策分析
• 5.2.2 2004年房地产政策分析
• 5.2.3 2005年房地产政策分析
• 5.2.4 2006年房地产政策趋势
• 5.2.5 国家宏观经济调控对上海房地产的影响
• 5.3 上海城市规划对房地产市场的政策影响
• 5.3.1 上海国际化大都市发展规划
• 5.3.2 上海经济社会发展背景分析
• 5.4 上海住宅市场的土地政策分析
• 5.4.1 上海住宅市场土地政策变迁过程
• 5.4.2 上海住宅市场在土地供应上存在的主要问题
• 5.4.3 上海土地储备制度中的问题
• 5.4.4 上海住宅建设与士地供应的协调发展问题
• 第6章 国内外房产政策的案例研究
• 6.1 香港房地产政策
• 6.1.1 香港的土地政策
• 6.1.2 香港公屋制度及其政策
• 6.1.3 香港城市规划对房地产市场发展的影响
• 6.2 新加坡住房政策
• 6.2.1 新加坡的居住概况
• 6.2.2 新加坡住房政策的演变
• 6.2.3 新加坡住房政策的特点
• 6.2.4 新加坡公共住房政策
• 6.2.5 新加坡其他住房配套政策
• 6.3 东京的住宅政策
• 6.3.1 东京居住概况
• 6.3.2 东京城市住宅政策的变迁
• 6.3.3 东京住宅政策的特点和发展方向
• 6.4 国内外经验对上海的相关启示
• 6.4.1 加强住宅政策的福利性，全面提高城市居住水平和居住质量
• 6.4.2 加强住宅政策目标的综合定位，提高住宅政策的实施效果
• 6.4.3 灵活应用各种政策手段，引导住宅市场的发展
• 第7章 上海市房地产市场持续发展的对策与思考
• 7.1 构建上海住宅市场政策体系框架
• 7.1.1 构建目标
• 7.1.2 政策体系的构建重点
• 7.1.3 政策体系的主要实施手段
• 7.1.4 政策体系的协调和配套
• 7.2 完善上海住宅市场供求体系
• 7.2.1 完善上海住宅市场供给政策体系
• 7.2.2 完善上海住宅市场需求政策体系
• 7.3 完善上海土地储备政策体系
• 7.3.1 上海土地储备制度的功能定位
• 7.3.2 上海土地储备制度的创新原则
• 7.3.3 建立和完善上海土地储备机制
• 7.3.4 创新和完善上海土地储备制度的对策和建议
• 7.4 完善上海房地产市场的财政金融政策体系
• 7.4.1 完善上海房地产税制体系
• 7.4.2 完善上海房地产市场的金融政策体系
• 7.5 构建上海住房保障体系
• 7.5.1 成立负责公共住房保障发展的专门机构
• 7.5.2 完善中低价房的建设、销售政策
• 7.5.3 深化低收入者在住房需求方面的补贴政策
• 7.6 完善上海住宅与房地产市场规划管理的对策与导向
• 7.6.1 当前上海住宅与房地产市场发展与规划管理的矛盾
• 7.6.2 完善规划管理在上海住宅与房地产市场发展中的对策与导向
• 7.7 研究结论
• 7.8 进一步工作的方向
• 参考文献
• 个人简历 在读期间发表的学术论文与研究成果
• 个人简历:
• 已发表论文:
• 待发表论文:
• 致谢