城市租赁住宅特征价格研究 ——以杭州市为例

论文摘要

中国的城市化进程使得城市居民的住房问题成为社会舆论关注的焦点问题之一。不断成长的住宅租赁市场逐步担负起解决流动人口及中低收入家庭住房问题的重任,其衍生的诸多问题也已经引起管理者和学术届的重视。当前针对国内住宅租赁市场的研究相对缺乏,尤其是租赁住宅特征对租金的影响研究。基于完善我国住宅市场发展的需要,本文以住房市场上普遍运用的特征价格模型作为研究的理论模型,以杭州市8000多个租赁住宅样本及450个小区调研数据为基础做实证研究,聚焦于对租赁住宅特征价格及住宅租赁市场中细分市场的研究。论文系统总结了国内外有关住宅租金影响因素的研究成果,从住宅特征对住宅价格及租金的影响方面进行了综述。在此基础上,本文构建了租赁住宅的特征价格模型,通过建立杭州市租赁住宅特征价格的线性模型和对数模型,以此估计租赁住宅的特征价格和价格弹性。研究表明,线性模型的拟合效果较好,19个变量中有17个变量进入到模型中,并且符号和预期一致。进入模型的变量是消费者在租房时关注的重要特征。此外,论文以“建筑类型”这一细分标准构建了租赁住宅细分市场的特征价格模型,并采用了Chow检验对细分市场做了检验,对不同细分市场中特征对租金的影响做了比较。研究表明存在住宅租赁细分市场和特征价格差异。笔者认为本文的研究工作可能存在一定的学术创新价值:系统地梳理了国内外有关租赁住宅特征的研究,规范选择了租赁住宅特征变量,首次构建了国内租赁住宅特征价格模型,研究了住宅租赁市场的市场细分及其给特征价格模型带来的影响,为其他学者对城市住宅租赁市场进行实证研究提供了良好的借鉴和参考。本文的研究成果可以为政府部门制定相关政策提供依据,如住宅租金指导制度、保障性住房政策、租房补贴政策等等,可以为政府部门处理租金事务提供计价基础,为房地产企业、房产出租者提供定价参考,为住宅投资者、租赁者提供决策向导,具有一定的应用价值。

论文目录

• 致谢
• 摘要
• Abstract
• 目录
• 图目录
• 表目录
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目标和基本概念
• 1.2.1 研究目标
• 1.2.2 基本概念
• 1.3 研究方法和技术路线
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 技术路线
• 1.4 研究内容和结构框架
• 1.4.1 研究内容
• 1.4.2 论文结构
• 1.4.3 论文框架
• 2 文献综述
• 2.1 住宅特征的文献总结
• 2.1.1 建筑特征对住宅价格的影响
• 2.1.2 邻里特征对住宅价格的影响
• 2.1.3 区位特征对住宅价格的影响
• 2.2 租赁住宅特征的文献总结
• 2.2.1 建筑特征对住宅租金的影响
• 2.2.2 邻里特征对住宅租金的影响
• 2.2.3 区位特征对住宅租金的影响
• 2.2.4 设施、服务、居住限制对住宅租金的影响
• 2.3 其他因素对住宅租金的影响
• 2.4 本章小结
• 3 租赁住宅特征价格模型构建
• 3.1 特征价格模型的理论及应用
• 3.1.1 特征价格模型的理论基础
• 3.1.2 特征价格模型的概念及前提
• 3.1.3 特征价格模型的函数形式及估计
• 3.1.4 特征价格模型的应用
• 3.2 特征价格模型变量的选择
• 3.2.1 因变量的选取
• 3.2.2 自变量的选取
• 3.3 特征价格模型的构建
• 3.3.1 模型的基本形式
• 3.3.2 模型的函数形式
• 3.3.3 模型的估计方法
• 3.3.4 模型的检验方法
• 4 数据获取和量化
• 4.1 研究及调研区域
• 4.1.1 研究区域
• 4.1.2 调研区域
• 4.2 实证数据来源
• 4.2.1 住宅出租挂牌数据
• 4.2.2 住宅小区调查数据
• 4.2.3 基于GIS的电子地图数据
• 4.2.4 数据的整合
• 4.3 研究数据的量化
• 4.3.1 实际观测数据
• 4.3.2 Likert量表分级
• 4.3.3 综合性指标度量
• 4.3.4 虚拟变量量化
• 4.4 本章小结
• 5 杭州市租赁住宅特征价格模型的实证分析
• 5.1 租赁住宅特征价格基本模型
• 5.1.1 模型的设定
• 5.1.2 估计与检验
• 5.1.3 模型结果分析
• 5.2 租赁住宅特征价格对数模型
• 5.2.1 模型的设定
• 5.2.2 估计与检验
• 5.2.3 模型结果分析
• 5.3 本章小结
• 6 杭州市租赁住宅市场细分的实证分析
• 6.1 住宅市场细分理论基础
• 6.1.1 市场细分理论
• 6.1.2 住宅市场细分
• 6.2 市场细分模型设定及检验
• 6.2.1 分类标准的确定
• 6.2.2 子市场模型的检验
• 6.2.3 市场细分的Chow检验
• 6.2.4 市场细分结果分析
• 6.3 本章小结
• 7 结论与展望
• 7.1 研究结论
• 7.2 学术价值和应用价值
• 7.2.1 学术价值
• 7.2.2 应用价值
• 7.3 研究不足及展望
• 参考文献
• 作者简历及在学期间所取得的主要科研成果