基于房地产企业角度的房地产投资信托（REITs）实践操作研究

论文摘要

房地产投资信托(REITs)在国内已经引起广泛关注,众多有实力的大型房地产企业想通过发行和运作房地产投资信托(REITs)产品进行资产变现和融资,转变传统的房地产经营管理模式。但是,由于国内引入房地产投资信托(REITs)概念的时间不长,国内房地产投资信托(REITs)的研究和发展才起步,目前众多对房地产投资信托(REITs)的研究侧重于概念、模式、障碍等文字性的描述,而对一个房地产企业如何具体发行和操作房地产投资信托(REITs),缺乏具有实践指导意义的研究成果。论文通过从房地产投资信托(REITs)的诞生、成长及运作,到其合并及终止的全过程分析,具体研究房地产企业如何发行和操作房地产投资信托(REITs)。首先,论文从发行房地产投资信托(REITs)的前期准备分析开始,分析房地产企业发行房地产投资信托(REITs)前所需的管理经营模式转变、物业基础和组合及财务状况等;而后,论文对房地产投资信托(REITs)的发行实践操作步骤进行剖析,包括企业组织模式选择、协助机构、发行架构选择及基金募集策略等,对可能发生的费用及税收也作了探讨分析。再次,论文通过分析房地产投资信托(REITs)的业绩评价指标及成长机制,研究房地产投资信托(REITs)发行之后的后期管理和运作,并在论文最后探讨了房地产投资信托在整个寿命周期可能面临的风险及应对措施等。论文的研究,一方面能够进一步充实国内房地产投资信托(REITs)的研究成果,使房地产投资信托(REITs)的学术研究深入一个层次,另一方面由于研究内容的具体化和实践化,论文对国内有能力的房地产企业选择房地产投资信托(REITs)转变企业经营管理模式,发行房地产投资信托(REITs),融合地产和金融等,都具有实践指导意义。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 研究现状
• 1.3 研究内容、目的和意义
• 1.4 研究思路与方法
• 1.5 研究的一些说明
• 1.6 论文框架
• 2 房地产投资信托（REITs）简介
• 2.1 房地产投资信托（REITs）起源及其发展概览
• 2.2 REITs 在中国的实践
• 2.2.1 房地产投资信托（REITs）香港上市
• 2.2.2 中国大陆的REITs 组建尝试
• 2.3 本章小结
• 3 REITs 发行前期准备分析
• 3.1 企业传统经营管理模式转变
• 3.1.1 传统房地产经营管理模式圈点
• 3.1.2 房地产经营管理模式转变
• 3.1.3 小结
• 3.2 REITs 发行的物业基础
• 3.2.1 物业规模和财务分析
• 3.2.2 物业分布和组合选择
• 3.3 企业财务分析
• 3.3.1 偿债能力分析
• 3.3.2 盈利能力分析
• 3.3.3 资金结构分析
• 3.3.4 资金平衡分析
• 3.4 本章小结
• 4 房地产投资信托（REITs）发行运作
• 4.1 发行REITs 房地产企业的组织选择与协作机构
• 4.1.1 组织方式与人员安排
• 4.1.2 协助机构
• 4.2 发行架构选择
• 4.3 REITs 基金募集
• 4.3.1 投资者分析
• 4.3.2 认购
• 4.3.3 费用与税收
• 4.3.4 信托契约
• 4.4 本章小结
• 5 房地产投资信托（REITs）的运营与管理
• 5.1 REITs 的评价指标讨论
• 5.1.1 房地产投资信托（REITs）的收益组成
• 5.1.2 REITs 净收益、经营基金与调整后的经营基金
• 5.2 REITs 的成长理论分析
• 5.2.1 经营基金的内部增长
• 5.2.2 经营基金的外部增长
• 5.3 REITs 的成长策略措施
• 5.4 房地产投资信托（REITs）合并与终止
• 5.5 本章小结
• 6 房地产投资信托（REITs）风险分析及应对措施
• 6.1 影响REITs 的总体政策与经济风险
• 6.1.1 国家政策与立法
• 6.1.2 供给过多或建筑过剩
• 6.1.3 通货膨胀
• 6.1.4 利率风险
• 6.1.5 不利的融资环境
• 6.2 影响单个房地产投资信托（REITs）的风险
• 6.2.1 地区性经济衰退
• 6.2.2 经营风险
• 6.2.3 财务风险
• 6.2.4 管理风险
• 6.2.5 流动性风险
• 6.3 房地产投资信托（REITs）的风险管理措施
• 6.3.1 建立内部风险控制机制
• 6.3.2 借助专门中介结构的评估和服务
• 6.4 本章小结
• 7 结语
• 致谢
• 参考文献
• 附录
• 作者在攻读学位期间发表的论文目录