需求视角下的房地产价格影响因素研究

论文摘要

随着我国工业化和城市化进程的不断加快,房地产业发展迅速,其感应度和影响力不断增大,逐渐成为我国国民经济发展的支柱产业之一。但自2003年以来,我国房屋价格持续上扬,特别是商品房价格自2005年以来迅速上涨以及从2009年至今的第二次较大幅度的迅速攀升,最终使得过高的房价超过了居民的承受能力和政府的容忍程度,这不仅仅成为一个经济问题,更是一个政治问题。从2005年至今,中央针对房地产行业出现的各种问题进一步加大宏观调控力度,出台多项措施,却逐渐出现了一边政策不断出台,另一边房价继续上涨甚至是继续不合理上涨的现实困境,使得对房价问题的研究成为我国近几年来学术界的一个热点问题。本文以房地产业的市场现状以及调控房地产价格政策效果分析为出发点,探析阶段性调控政策在那些时期上出现了被免疫或者局部被免疫的现象,以及为何存在政策有效性差别的问题。经过分析发现,我国房地产市场已经形成了一个房价短期内大幅上升→实施严厉的调控政策→房价应声下降→适应调控政策效果→房价恢复性上涨的循环路径。但在金融危机之后,重心逐渐转向以调控需求为主、兼顾治理供给的调控政策,使得房地产市场走势出现了量升价升→量跌价平→量价齐跌→量价齐升→量跌价升的变化,市场变动逐渐合理,显现出抑制投机性需求政策的有效性；并通过对政策效果的分析认为控制投机性房产消费需求是调控房价的关键。然后,通过对相关年份经济环境的分析,探索了影响我国房地产价格形成的原因和机理。文章认为房地产供给的增长要慢于房地产需求的增长,因此房地产价格会持续上涨；房地产供给增长率较慢,而房地产需求的增长率呈现正加速度的提升趋势,最终导致房地产价格较快的上涨,甚至出现了暴涨。之后,从供需两个方面出发,探讨供给和需求在影响地产价格形成中的相对重要性以及其各自方面中子影响因素的相对重要性,并实现对房地产价格影响因素中关键因素的探寻。在供给方面,供给约束是我国房地产市场客观存在的事实,房地产供给的滞后性和弱弹性是短时间内商品房供给不能够被满足的主要原因。由此得出在短期的房地产价格波动中,供给基本稳定,需求是推动房地产价格上涨的主要因素,而房地产价格的不合理上涨一方面是由于刚性需求释放的推动,另一方面则是社会资本投资需求躁动的助力,其中房地产投资性消费是房价上涨的关键原因。随后,在现实分析和理论分析的基础上,指出在我国房地产市场上是由需求的移动推动价格持续上涨,并进一步将需求细分为消费性需求和投资性需求。在定性分析两种需求对房价作用过程的基础上,构建由消费性需求和投资性需求共同主导的房地产价格模型,并选取GDP、城市化率、可支配收入作为消费需求的解释变量,选取消费剩余资金、基金规模、首付款比例作为投资需求的解释变量,通过实证表明投资性需求对2009年房价的上涨具有很强的解释能力,并在实证结论的基础上指出控制商品房的投资性需求可以有效降低房价的上涨。接着,文章从需求的视角提出了调控我国房地产市场的对策建议,指出应该通过充分发挥利率杠杆的作用,设计合理的房地产税制度,加强银行信贷管理,严格限制国外游资进入房地产市场套利,引导资金投资方向,从而有效遏制商品房的投资需求,还原商品房的消费功能,实现合理的房地产市场价格形成,促进房地产市场稳定健康发展。最后,文章对研究中存在的局限性并进行了展望,认为影响消费者房地产投资性需求的因素还有很多,由于只是依据逻辑推导,并没有实证检验各个因素对于投资需求的影响权重,这可能会降低本文结论的可靠性。因此如何更加准确测量投资性购房的影响因素以及影响程度还有待于进一步的研究。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究目的与研究意义
• 1.2 研究思路与方法
• 1.2.1 论文的研究思路
• 1.2.2 论文的主要研究方法
• 1.3 论文的章节安排和内容简介
• 1.4 论文的主要创新点及存在的不足
• 2. 房地产市场研究综述
• 2.1 房地产基础理论
• 2.2 房地产市场影响因素
• 2.2.1 宏观经济运行与房价波动
• 2.2.2 供给层面因素与房价波动
• 2.2.3 需求层面因素与房价波动
• 2.3 房地产市场泡沫问题研究
• 2.3.1 房地产泡沫的定义
• 2.3.2 房地产泡沫的表现形式
• 2.3.3 房地产泡沫形成的微观原因
• 2.3.4 对中国房地产泡沫的相关研究
• 2.4 房地产市场调控手段和方法
• 2.5 对文献的评述
• 3. 我国房地产价格影响因素分析及理论模型的构建
• 3.1 我国房地产业发展形势分析
• 3.2 我国房地产业发展的政策环境分析
• 3.2.1 我国基本政策的纵向梳理
• 3.2.2 对我国房地产政策实施效果的比较分析
• 3.3 我国房地产价格形成的决定因素
• 3.3.1 供给约束助推房价
• 3.3.2 需求巨大推拉房价上涨
• 3.4 房地产价格-需求理论模型的构建
• 3.4.1 供给约束和消费需求增长导致价格持续上涨
• 3.4.2 家庭投资性房地产需求倾向加重进一步推高房价
• 3.4.3 正反馈交易推高房价
• 4. 我国房地产价格-需求计量模型构建及实证分析
• 4.1 变量选择及数据说明
• 4.1.1 变量选择
• 4.1.2 数据说明
• 4.2 模型的建立
• 4.3 模型分析及评价
• 4.3.1 平稳性检验
• 4.3.2 模型修正
• 4.3.3 实证结果及评价
• 5. 结论与建议
• 5.1 主要结论
• 5.2 对策建议
• 5.2.1 充分发挥利率杠杆的作用,促使购房者行为更加理性化
• 5.2.2 合理设计房地产税制度,通过税收杠杆抑制房地产泡沫
• 5.2.3 加强银行信贷管理,限制信贷资金的可得性
• 5.2.4 严格限制国外游资进入房地产市场套利
• 5.2.5 引导资金投资方向,有效遏制房价
• 5.3 研究中存在的的不足和展望
• 参考文献
• 后记
• 致谢
• 在读期间科研成果目录