房地产经纪机构监管研究

论文摘要

随着房地产市场的发展,房地产经纪逐渐变成了一个独立的行业,在促进房地产市场繁荣的同时,也暴露出自身的许多问题。房地产经纪属于特殊的中介行业,因其投资小、门槛低、风险小,从而导致数量膨胀且行业素质偏低,再加之监管方面的缺乏,由此发生了深圳中天置业、北京坚石、天津汇众等一系列影响较大的房地产中介案件。如何使房地产经纪行业走出困境,并提出一套行之有效的监管制度已经成为当务之急。本文主体分为四大部分:第一部分从对“深圳中天置业案”的分析开始,引出房地产经纪监管存在的问题。这些问题的存在,直接影响到了房地产经纪行业的发展和房地产市场的稳定。第二部分首先就房地产经纪的概念及房地产经纪行为的法律特征进行界定和分析,明确了房地产经纪的性质,并澄清了对房地产经纪的一些认识上的误区。然后介绍了房地产经纪机构的组织形式和经营模式。最后阐述了房地产经纪机构产生的原因及其重要作用。第三部分运用实证的方法对中国房地产经纪机构及其监管现状进行分析,论述了房地产经纪行业监管问题产生的原因。根据笔者掌握的文献资料,许多著述对房地产经纪行业现状的研究仅停留在空泛的现象描述上,缺乏数据支持和深入分析。本文引用了北京、上海、深圳、重庆的权威统计数据,论证了中国房地产经纪机构及经纪人数量多、准入门槛低现状,并从大量的文献资料和消费者的投诉中,归纳出了房地产经纪机构经营行为不规范,主要表现在收费不合理、交易资金监管缺乏、行业诚信缺失三个方面。并从《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪执业规则》等立法现状指出了房地产经纪监管法律法规不健全,即没有专门的房地产经纪监管法律、监管立法位阶低、法律规定的可操作性不强、法律法规之间相互冲突等问题。第四部分就如何解决中国房地产经纪机构监管存在的问题,从监管主体、事前监管、事中监管、事后监管提出了可行的对策。对策首先要明确政府监管职能部门、加快房地产经纪行业协会建设,并且要积极发挥第三方的监管作用。其次,要健全房地产经纪业监管法律制度、提高房地产经纪机构准入门槛、严格房地产经纪人资格制度。最后,要执行房地产经纪机构年检制度、加快行业信用档案制度建设、加大对违法行为的处罚力度。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、问题的提出
• 二、房地产经纪机构概述
• （一） 房地产经纪行为的特征
• 1. 房地产经纪是居间行为
• 2. 房地产经纪是代理行为
• 3. 房地产经纪不包括行纪行为
• 4. 以收取佣金为目的
• （二） 房地产经纪机构的组织形式与经营模式
• 1. 房地产经纪机构组织形式
• 2. 房地产经纪机构的经营模式
• （三） 房地产经纪机构的产生原因和重要作用
• 1. 房地产经纪机构的产生原因
• 2. 房地产经纪机构的重要作用
• 三、中国房地产经纪机构及其监管现状
• （一） 房地产经纪机构及经纪人数量多且准入门槛低
• 1. 房地产经纪机构及经纪人数量多
• 2. 房地产经纪机构规模小
• 3. 房地产经纪人资格制度执行不严
• （二） 房地产经纪机构经营行为不规范
• 1. 行业诚信缺失
• 2. 收费不合理
• 3. 交易资金监管缺乏
• （三） 监管法律法规不健全
• 1. 没有专门的房地产经纪监管法律
• 2. 监管立法位阶低
• 3. 法律规定的可操作性不强
• 4. 法律法规之间相互冲突
• 四、完善中国房地产经纪机构监管的对策
• （一） 加强监管主体制度建设
• 1. 明确政府监管职能部门
• 2. 加快房地产经纪行业协会建设
• 3. 积极发挥第三方的监管作用
• （二） 房地产经纪机构事前监管
• 1. 健全房地产经纪业监管法律制度
• 2. 提高房地产经纪机构准入门槛
• 3. 严格房地产经纪人资格制度
• 4. 加强从业人员职业道德教育
• （三） 房地产经纪机构事中监管
• 1. 规范房地产经纪机构经营行为
• 2. 加强交易资金监管制度建设
• （四） 房地产经纪机构事后监管
• 1. 执行房地产经纪机构年检制度
• 2. 加快房地产经纪信用档案建设
• 3. 建立健全赔偿和惩罚机制
• 结语
• 致谢
• 参考文献
• 附录