房地产投资信托基金研究

论文摘要

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,REITs）是房地产证券化的一种典型形式,是房地产行业和金融市场发展到成熟阶段时金融创新的产物,对各国房地产市场和资本市场的发展起到了双重推动作用。目前我国经济处于快速发展期,一方面,蓬勃发展的房地产市场对融资渠道创新的需求强劲;另一方面,投资者对投资产品创新、投资渠道创新的需求迫切。这两方面的需求积极推动我国政府在逐步进行金融深化改革、加快金融创新的过程中尽快考虑推出和发展REITs。文章首先对相关文献、数据进行了比较系统的分析,归纳总结出REITs在税收、风险收益、资产组合和流动性等方面的特性,指出REITs是一种收益丰厚稳定、低风险、高流动性且与其它证券相关性相对较低的金融投资产品。然后,文章从房地产项目投资组合的角度,研究了REITs呈现出良好投资特性的理论基础:通过建立房地产项目组合的均值-方差模型和以β系数为测度的优化模型,分析了REITs风险相对较低的原因,获得了REITs中各个房地产项目的最优投资比例。同时,本文利用中房指数的上海房价月度数据对模型进行了一定的实证分析。鉴于获得完整数据的费用很高,文章只收集了99年到04年的数据。尽管如此,实证分析还是获得了比较满意的预期效果,房地产项目的投资组合确实起到了有效控制风险的作用,可为实际的房地产投资决策提供可行的理论指导。文章还探讨了REITs在增加房地产行业的融资渠道、对房地产行业的长远发展以及对我国金融深化改革的积极意义,也对我国发展REITs产品的必然性和可行性进行了一定探索,并结合香港领汇REITs的案例分析,对我国出台与REITs相关的法律、整合产权明晰的优质地产项目、发行权益型的封闭REITs等进行了简要分析。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 问题提出及研究意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.3 本文的研究目的和研究内容
• 1.3.1 本文的研究目的
• 1.3.2 本文的研究内容
• 2 房地产投资信托基金的概述
• 2.1 房地产投资信托基金的优势
• 2.2 房地产投资信托基金与其他投资工具
• 2.2.1 房地产投资信托基金与股票、债券的联系与区别
• 2.2.2 房地产投资信托基金与房地产信托凭证的区别
• 2.2.3 房地产投资信托基金与证券基金的联系和区别
• 2.3 房地产投资信托基金的类型
• 2.3.1 开放式和封闭式房地产投资信托基金
• 2.3.2 私募和公募房地产投资信托基金
• 2.3.3 权益型、抵押型和混合型房地产投资信托基金
• 3 房地产投资信托基金的特性研究
• 3.1 税收优惠
• 3.2 丰厚稳定的收益
• 3.3 较低的风险
• 3.3.1 较低的相关度
• 3.3.2 包含REITs 的投资组合
• 3.3.3 良好的流动性和风险分担机制
• 4 房地产投资信托基金的项目投资组合研究
• 4.1 REITs 项目投资组合模型假设
• 4.2 均值－方差模型
• 4.3 以β系数为测度的模型
• 4.4 算例
• 4.5 基于中房指数的实证分析
• 4.6 房地产投资系统风险与非系统风险分析
• 4.7 房地产投资项目风险分析
• 5 我国发展 REITs 的必然性和可行性分析
• 5.1 我国发展 REITs 的必然性分析
• 5.1.1 发展REITs 是房地产业的需要
• 5.1.2 发展REITs 是完善房地产金融制度的需要
• 5.1.3 信托制度是高效的市场信用机制
• 5.2 我国发展 REITs 的可行性分析
• 5.2.1 顺应国家政策导向且具法律可行性
• 5.2.2 借鉴香港成功经验
• 5.2.3 REITs 的潜在投资者
• 6 成功 REITs 的案例分析
• 6.1 资产池和现金流
• 6.2 产品设计
• 6.3 架构
• 6.4 领汇基金对我们的启示
• 7 结论与展望
• 7.1 主要结论
• 7.2 后续研究工作的展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录