西安市房地产业预警系统设计与实证研究

论文摘要

房地产业是我国国民经济的支柱产业，如果发生剧烈波动会给国民经济造成巨大危害，必须有效地进行监控。然而，房地产业区域差异巨大，对全国总体水平的研究会掩盖具体城市的问题，所以对城市房地产业进行预警研究很有必要。本文研究的目的是构造出西安市房地产业预警系统，并应用实际数据加以验证，从而判断出西安市房地产业的健康状况。房地产业预警的意义在于，它能为房地产业的参与者——政府、房地产企业、普通消费者和置业投资者——提供决策依据。本文在总结国内外经济预警与房地产预警理论成果基础上，以西安市为着眼点，采用综合模拟法为预警方法，首先将房地产经济波动理论和房地产市场与城市经济关系理论相结合，构建出房地产业预警研究的理论平台，运用定性分析与时差相关分析法构造出西安市房地产预警警兆指标体系，在此基础上，使用专家打分法、主成分分析法确定了警兆指标的权重，并基于3σ法则划分了警界，构造出警源库与对策库，然后将西安市历年房地产警兆数据输入预警系统，进行预警分析，包括综合指数预警，基于3σ法则划分警界的单警兆指标预警和国际公认警界线的单指标预警，最后分析了警源与排警措施。得出的结论有：(1)西安市房地产业的发展可以分为三个阶段：1996年与1997年处于微冷阶段，1998年到2004年处于健康阶段，2005年处于微热阶段，并且有进一步过热的趋势。西安市房地产业的产品结构和房地产企业的融资结构没有产生不均衡的现象。西安市房地产业与城市经济的协调状况由不协调逐步走向协调和稳定。(2)国际公认警界线不适用于对中国某一个城市的房地产业进行研究。(3)西安市房地产业警情可能的警源在于：投资规模过大、行业利润率过高、需求增长过快、开发区的开辟、新城区的建立等。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 引言
• 1.1 选题背景
• 1.1.1 中国房地产业发展的现状和面临的问题
• 1.1.2 城市房地产业预警研究的必要性
• 1.2 研究的目的及意义
• 1.2.1 研究的目的
• 1.2.2 研究的意义
• 1.3 基本概念界定
• 1.3.1 房地产、房地产业、房地产市场
• 1.3.2 预警、经济预警、房地产预警
• 1.3.3 房地产泡沫、房地产市场过热、房地产景气
• 1.4 国内外研究动态
• 1.4.1 国内外关于经济预警的研究
• 1.4.2 国内外房地产预警的研究
• 1.4.3 对以往研究的评价
• 1.5 研究的思路与数据来源
• 1.5.1 研究思路
• 1.5.2 数据来源
• 2. 城市房地产预警相关理论与方法
• 2.1 房地产经济波动理论
• 2.1.1 房地产经济波动的概念
• 2.1.2 房地产经济波动的分类
• 2.1.3 房地产经济波动的影响因素
• 2.1.4 房地产经济波动的运行机制
• 2.2 城市房地产市场与城市经济的关系
• 2.2.1 城市经济基本面对房地产市场的影响
• 2.2.2 房地产市场对城市经济的影响
• 2.3 房地产预警的方法
• 2.3.1 房地产预警方法概述
• 2.3.2 综合模拟法
• 3. 西安市房地产业预警系统设计
• 3.1 警情指标选择
• 3.2 警兆指标体系的设计
• 3.2.1 国内关于房地产预警指标体系的研究
• 3.2.2 警兆指标选取的原则
• 3.2.3 警兆指标初选
• 3.2.4 警兆指标权重的计算
• 3.2.5 各指标类别权重的计算
• 3.3 计算综合模拟指数
• 3.4 房地产预警系统警界划分
• 3.5 警情的预报
• 3.6 警源的寻找与排警干预措施
• 3.6.1 警源的寻找
• 3.6.2 排警干预措施
• 4. 西安市房地产业预警系统实证研究
• 4.1 西安市房地产业发展现状分析
• 4.1.1 房地产投资
• 4.1.2 房地产市场供求状况
• 4.1.3 房地产价格状况
• 4.1.4 房地产企业状况
• 4.1.5 房地产企业资金来源状况
• 4.2 西安市房地产业预警系统应用
• 4.2.1 警兆指标数据输入
• 4.2.2 警兆指标数据的标准化处理
• 4.2.3 指标权重的求取
• 4.2.4 综合指数的合成
• 4.2.5 预警界限的划分
• 4.2.6 预警分析
• 4.2.7 警源寻找与排警干预措施建议
• 5. 结论与进一步研究的方向
• 参考文献
• 附1: 专家打分表
• 附2: 房地产预警警兆指标相关系数表
• 致谢