基于灰色实物期权的房地产开发投资决策的应用研究

论文摘要

房地产业事关国计民生,是国民经济发展稳定的支柱产业。由于房地产开发投资具有开发周期长、投资量大、回收期长和价格波动大的特点,使得房地产开发投资决策面临极大的风险。实物期权作为一种新的投资决策方法,弥补了传统投资决策方法的不足,正被广泛地应用于包括房地产在内的投资决策领域,但是实物期权模型本身的局限性和房地产投资因素的不确定性,导致房地产开发投资决策结果可能产生偏差,影响投资决策的准确性。本文结合目前普遍使用的传统决策方法,详细阐述了实物期权理论,分析比较了两者之间的区别和联系,指出了房地产项目价值由传统的净现值和期权价值构成。在探讨实物期权模型的局限性之后,以房地产分期开发中的增长期权为研究对象,结合传统净现值法、增长期权模型和灰色聚类评估法这三种方法,建立了新的房地产开发投资评价规则ENPV=VN+λVo,将被增长期权模型忽略的政策因素、管理因素和竞争因素等用期权系数λ表示。最后,结合实例进行了实证研究和分析。本文针对房地产分期开发投资决策中的增长期权模型进行研究,建立了新的房地产开发投资决策评价规则,利用期权系数λ解决了被期权模型忽略因素的问题,使其能较为准确地评估房地产开发投资的项目价值,为投资者提供决策依据。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 选题背景及研究意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外文献研究综述
• 1.2.2 国内文献研究综述
• 1.2.3 国内外研究现状评价
• 1.3 研究方法、内容及技术路线
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 研究内容
• 1.3.3 技术路线
• 2 相关投资决策理论综述
• 2.1 传统投资决策理论
• 2.1.1 传统投资决策理论
• 2.1.2 传统投资决策理论局限性
• 2.2 实物期权理论
• 2.2.1 实物期权理论概述
• 2.2.2 实物期权的分类
• 2.2.3 实物期权与不确定性
• 2.2.4 实物期权定价方法
• 2.2.5 实物期权定价的局限性分析
• 2.3 实物期权法与传统投资决策方法的比较分析
• 2.3.1 实物期权法与传统方法的区别
• 2.3.2 实物期权法与传统方法的联系
• 3 实物期权在房地产开发投资决策中的应用分析
• 3.1 房地产开发投资特性和策略选择
• 3.1.1 房地产开发投资特性
• 3.1.2 房地产开发投资策略选择
• 3.2 房地产开发投资中引入实物期权方法的意义
• 3.3 房地产开发投资中的实物期权特征和类型
• 3.3.1 房地产开发投资中的期权特征
• 3.3.2 房地产开发投资中的实物期权类型
• 3.4 分期开发中实物期权价值及类型分析
• 3.4.1 分期开发投资中的期权价值分析
• 3.4.2 分期开发投资中的期权类型分析
• 4 基于灰色增长期权的房地产开发投资决策模型
• 4.1 开发投资决策模型构建的思路
• 4.2 传统净现值法的应用模型
• 4.3 增长期权模型的构建
• 4.3.1 模型的假设
• 4.3.2 模型的相关参数确定
• 4.3.3 模型的构建
• 4.4 增长期权价值系数的确定
• 4.4.1 期权价值其他影响因素分析
• 4.4.2 指标权重的确定
• 4.4.3 指标灰色聚类综合评价
• 4.4.4 确定期权系数
• 4.5 模型评价规则
• 5 实证研究
• 5.1 房地产开发项目简介
• 5.1.1 项目基本概况
• 5.1.2 项目进度安排
• 5.1.3 项目投资估算
• 5.2 分期开发项目的传统净现值的确定
• 5.2.1 销售计划的确定
• 5.2.2 销售价格的确定
• 5.2.3 项目净现值的确定
• 5.3 分期开发项目的增长期权价值的确定
• 5.3.1 增长期权的识别
• 5.3.2 模型参数的确定
• 5.3.3 期权价值的确定
• 5.4 分期开发项目增长期权价值系数的确定
• 5.4.1 期权系数指标的选取
• 5.4.2 指标权重的确定
• 5.4.3 指标灰色聚类综合评价
• 5.4.4 期权系数的确定
• 5.4.5 结果分析
• 6 结论与展望
• 6.1 结论
• 6.2 展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录 硕士研究生学习阶段发表论文