论文摘要
自1992年住房制度改革全面推进以来,上海市房地产市场得到了迅速发展和壮大。然而,随之而来的还有上海市房价的快速上涨。2000年的上海的房屋每平方米均价为3,326元,至2009年,上海市住房价格均价已达16,000元/平方米,高档住宅的价格甚至已突破10万元/平方米。住房难问题成为摆在上海市政府面前的一道急需破解的题。然而,以往大量的研究表明,房地产业是拉动国民经济增长的支柱产业。于是,中央乃至各个地方政府便将房地产视为推动经济发展的支柱产业,给予了大力的支持。时至今日,面对如此高昂的房价,上海市政府是否应该继续强调房地产业的经济地位,而忽视住房作为生活必需品的民生意义?笔者认为,答案是否定的。本文将从两个视角:产业关联视角和社会民生视角考察上海市的房地产业发展的现状。本文将通过定量分析上海市城镇居民的购房承受能力,和房地产业对国民经济的贡献度,为上海市政府在房地产业的经济意义与民生意义之间提供抉择的依据。本文亦希望通过借鉴国内外重要城市的房地产业发展经验,为上海市政府制定相应的合理政策提供一些有用的建议。经过研究,本文得到两个重要观点如下:(1)目前来看,房地产业并非上海市的支柱产业。上海市房地产业的影响力系数是0.70,感应力系数是0.55,均小于1,且在42个产业部门中排名靠后,说明上海市房地产业属于弱辐射、弱制约的产业。房地产业与其他产业的关联度不高,对上海市的国民经济带动性不强,与通常房地产业产业链长、对国民经济带动作用明显的观点相反。因此,继续强调房地产业的支柱地位是错误的。(2)上海市房价已严重偏离了本地居民的购买能力。上海市房地产市场的价格已超出大部分城镇居民的承受能力。以90平米/户计算,2009年的上海住房每套总价已达142万,而全市平均的房价承受能力是56万/套,差额巨大。不同收入的家庭对房价上涨的承受能力不同,中低入家庭购房压力最大。2009年,中低及低收入家庭年均可支配收入不到当年实际房价的5%,已无能力买房。因此,上海市住房市场的民生现状不容乐观。大多数百姓买不起房的市场定然不是一个健康的市场。然而,房地产业的持续健康稳定发展,会直接影响到全市经济平稳健康协调发展的全局,影响到上海的可持续发展;影响到广大人民群众切身利益。因此,上海市政府必须充分认识房地产业在上海经济社会中的地位和作用,在坚持市场化改革趋向、充分发挥市场配置资源作用的基础上,运用金融、税收、法律和必要的行政手段,加强政府的宏观调控和引导,保持房地产业持续健康协调发展。本文建议房地产调控主要从四个方面入手:一是构建住房保障体系,二是调控房产投资需求,三是完善土地供给政策,四是加强市场秩序监管。