房地产税收政策调控房价影响效果评析

论文摘要

2005年开始我国房价尤其是大中城市房价大幅上涨,政府出台了包括税收政策在内的种种调控措施来抑制过快上涨的房价,然后很多政策的效果并不尽如人意。本文从定性和定量角度,系统的阐述了主要税收调控政策对房价、成交量、税收转嫁、供求、心理预期等各方面的影响,并就改革的政策建议,提出了自己的设想。全文共分为四个部分,第一部分绪论,介绍了研究背景、意义,综述了学界对税收政策调控房价的作用和效率的研究;第二部分相关概念和理论基础,概括了我国房地产税收制度的基本体系、税收调控的特点、对房价影响的传导机制,然后从公共经济学角度、微观的局部静态分析、长期动态市场分析和引入“预期“的视角四个层面分析了税收政策调控房价的理论依据。第三部分主要税收调控政策对房价影响效果分析是全文的核心部分,首先回顾了近三年来我国实施的各项房地产调控政策,并总结了其特点,然后从税收的视角分析了我国房价上涨原因,最后论述了近三年来实施的税收调控政策,包括“个税新政”、土地增值税清算制度、营业税政策对房价的影响效果。从中短期看,个税和营业税能增加交易成本、抑制投机需求,但长期很容易后转给买房人,因此很难起到抑制房价的作用。土地增值税清算制可以加快土地二级市场的流转速度,降低了房地产开发企业的利润率,减少“土地囤积”加快开发周期,长期影响深远。第四部分改革建议及物业税的开征,简述了我国房地产税制的问题,并针对开发阶段、出租转让阶段、保有阶段提出了相应的改革建议,最后对已经提上改革日程的物业税从理论和可能产生的实践效果方面进行了分析,尝试的探讨了开征物业税后对开发商、房价、二手房市场、地方政府可能产生的影响。

论文目录

• 目录
• 图表目录
• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究意义和方法
• 1.3 文献综述
• 1.3.1 我国房地产税制存在的问题研究
• 1.3.2 房地产税收对房价影响的作用研究
• 1.3.3 房地产税收政策调控房价效率的研究
• 1.4 可能的创新和不足
• 第二章 相关概念和理论基础
• 2.1 相关概念
• 2.1.1 房地产税收的内涵
• 2.1.2 我国现阶段的房地产税收体系
• 2.1.3 房地产税收对房价影响的传导机制
• 2.2 理论依据与经济学分析
• 2.2.1 公共经济学观点
• 2.2.2 静态局部均衡分析
• 2.2.3 长期动态市场分析
• 2.2.4 引入”预期”后的分析
• 2.2.5 理论基础的小结
• 第三章 主要税收调控政策对房价影响效果分析
• 3.1 我国实施的各项房地产调控政策回顾
• 3.1.1 调控政策回顾
• 3.1.2 我国房地产调控政策的特点
• 3.2 我国房价上涨原因分析:基于税收的视角
• 3.2.1 土地取得阶段征税不严:土地囤积居奇和供给短缺
• 3.2.2 房屋流通阶段税负较重:二手房有效供给不足
• 3.2.3 房地产开发成本居高不下，税费负担严重
• 3.2.4 旺盛的自住需求和投资需求:房屋供小于求税收负担很容易向买方转嫁
• 3.3 个税新政调控房价的政策效果评析
• 3.3.1 “个税新政”对房价影响的经济学分析
• 3.3.2 征收个税的税收负担归宿
• 3.3.3 个税新政的要素分析
• 3.3.4 个税新政的市场影响及征收的难点
• 3.4 土地增值税清算制的影响效果评析
• 3.4.1 “土地增值税”作用效果的经济学分析
• 3.4.2 “土地增值税清算通知”政策涵义解析
• 3.4.3 土地增值税清算制的市场影响效果分析
• 3.5 营业税调控房价影响效果评析
• 3.5.1 营业税抑制投机效果的定量分析
• 3.5.2 营业税调控房价的政策效果评析
• 3.6 日本和韩国的经验:房地产税收调控政策能抑制房价上涨吗
• 第四章 改革建议及物业税的开征
• 4.1 我国房地产税收体系存在的问题
• 4.2 改革我国房地产税收体系的政策建议
• 4.2.1 开发阶段
• 4.2.2 房地产转移交易阶段即出租转让阶段
• 4.2.3 保有阶段
• 4.3 适时开征物业税
• 4.3.1 物业税理论的简要回顾
• 4.4.2 开征物业税的影响效果
• 参考文献
• 致谢