城市住宅价格空间分异的模式和原因—对杭州的实证分析

论文摘要

随着城镇住宅体制改革的深化,我国住宅市场化的程度逐步加深,住宅价格问题已经成为房地产学术界和实务界关注的焦点。城市住宅价格空间分异的分布规律、形成原因以及演变机制是城市经济学的一个重要研究分支,也是城市地理学的一个重要研究方向。由于住宅产品是一种异质性商品,国外往往从特征价格(hedonic price)的视角出发分析住宅特征与住宅价格的关系,根据住宅特征空间分布的不同揭示价格空间分异的形成机制。本文尝试把特征价格理论应用于我国的住宅市场,并结合具体城市构建特征价格模型研究住宅价格的空间分异,主要工作及结论有:总结了住宅价格空间分异的理论、特征价格模型以及GIS空间表达技术,分析结果表明:特征价格理论适用于住宅价格的空间分异研究,Kriging空间内插法适用于住宅价格的空间估计。以杭州市上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区等6个行政区为研究区域,选择了24个住宅特征作为模型的自变量,对研究区域内的537个住宅小区进行了实地调查,得到有效样本2812个,并采用四种方式(实际观察数据、分等级赋值、综合评价打分、虚拟变量)对研究样本的相关变量进行了编码和量化。基于地理信息系统(GIS),通过空间插值技术,绘制了住宅价格的等值线图和三维效果图。图形表明,杭州市住宅价格空间分布总体上呈现以城市景观中心(西湖)为核心、向周边梯度下降的格局,住宅价格分布已经出现多个次中心,并且穿城铁路的阻隔效应和运河的环境效应比较显著。通过聚类分析将348个住宅小区根据价格变量分成五种模式,发现低价住宅主要分布在城市边缘地带,高价住宅主要分布在核心老城区,住宅价格从城市外围向西湖呈现增长的趋势。建立了整体市场的特征价格模型,然后根据杭州的行政区划,将整个住宅市场细分为六个子市场,利用Chow检验验证了子市场存在的显著性。通过特征价格模型的住宅价格差异分析框架,计算出住宅子市场的基准效应、特征价格效应和特征数量效应。实证研究表明,住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的,按照影响程度从大到小排序,依次为区位因素、建筑因素和邻里因素。最后,笔者通过总结认为居住历史惯性、城市化进程和房地产业模式转变是导致杭州住宅价格空间分异外部动力。

论文目录

• 致谢
• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 问题提出
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 研究目标与内容
• 1.2.1 研究目标
• 1.2.2 研究内容
• 1.3 研究方法与技术路线
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 技术路线
• 1.3.3 结构安排
• 2 文献综述
• 2.1 住宅价格空间分异理论
• 2.1.1 空间分异的定义
• 2.1.2 区位理论
• 2.1.3 特征价格理论
• 2.1.4 住宅子市场理论
• 2.2 住宅价格空间分异实证研究
• 2.2.1 住宅价格空间分异的图形表达
• 2.2.2 住宅价格空间分异的影响因素
• 2.3 本章小结
• 3 研究模型与技术方法
• 3.1 特征价格模型
• 3.1.1 模型函数形式的选择
• 3.1.2 住宅价格差异分析框架
• 3.2 GIS空间分析方法
• 3.2.1 GIS的组成和特点
• 3.2.2 GIS中的地理空间数据表示与操作
• 3.3 空间内插法
• 3.3.1 空间内插法的选择
• 3.3.2 Kriging空间内插法
• 3.4 本章小结
• 4 数据的获取与量化
• 4.1 研究区域
• 4.2 变量选取
• 4.3 数据来源与整合
• 4.3.1 房产中介挂牌数据
• 4.3.2 住宅小区调查数据
• 4.3.3 Mapinfo地图数据
• 4.4 研究数据的量化
• 4.5 本章小结
• 5 杭州市住宅价格空间分异模式:基于GIS的分析
• 5.1 住宅价格空间表达
• 5.1.1 样点数据准备
• 5.1.2 半方差函数及其拟合模型
• 5.1.3 Kriging空间内插结果
• 5.1.4 图形表达
• 5.2 住宅价格空间分异的总体模式
• 5.3 不同价格水平住宅小区分类与空间分布比较
• 5.3.1 不同价格水平住宅小区分类
• 5.3.2 不同价格水平住宅空间分布对比分析
• 5.4 本章小结
• 6 杭州市住宅价格空间分异原因:基于特征价格模型的分析
• 6.1 总体市场模型结果分析
• 6.1.1 特征价格模型的设定
• 6.1.2 模型检验
• 6.1.3 结果与讨论
• 6.2 市场细分与住宅价格差异来源分析
• 6.2.1 子市场的Chow检验
• 6.2.2 子市场的住宅特征比较分析
• 6.2.3 子市场的住宅价格差异来源分析
• 6.3 住宅价格空间分异的直接原因
• 6.3.1 区位因素
• 6.3.2 建筑因素
• 6.3.3 邻里因素
• 6.4 住宅价格空间分异的外部动力
• 6.4.1 居住历史惯性奠定空间分异初始格局
• 6.4.2 城市化进程推进空间分异快速蔓延
• 6.4.3 房地产业模式转变加速空间分异演变
• 6.5 本章小结
• 7 结论与展望
• 7.1 研究结论
• 7.2 应用前景
• 7.2.1 学术价值
• 7.2.2 实践意义
• 7.3 研究不足与展望
• 7.3.1 研究不足
• 7.3.2 研究展望
• 参考文献
• 附录 杭州市住宅（小区）总调查表