基于D开发项目案例的我国房地产开发前期工作研究

论文摘要

房地产开发作为我国的重要支柱产业之一,对国民经济和社会发展起着举足轻重的作用。我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的,房地产项目开发是一个系统工程,在项目建设周期中前期运作位于项目的实施准备阶段,是项目成功关键。我国房地产开发前期是流程化经营管理工作,房地产开发前期企业不仅要面对激烈的市场竞争作出经济合理的决策,而且应遵循国家政策和法规,接受政府行政许可制度的各种审批与监督,办理各种手续,还应面对其他社会主体诸如拆迁户的利益纠纷等,因此运作上极具复杂性及风险性。本文以我国现行的房地产开发前期工作流程为研究对象,从项目立项、规划设计、土地交易、房屋拆迁到取得施工许可的整个流程做了系统地阐述,并以D开发项目作为案例加以分析指出目前流程弊端,提出前期工作的主要问题在于房地产开发的利益主体即政府机构、原有土地使用者及房地产开发企业三方面。政府机构居于绝对的强势地位,政府对于房地产开发项目的前期工作具有决定性的影响。其次,原有土地使用者所带来的拆迁安置工作,拆迁难越来越成为困饶房地产项目前期工作的难点,由于拆迁难问题,原有土地的使用者也对房地产项目的前期工作制造了较大的不确定性。再者来自企业的自身原因。本文利用系统原理及项目管理的基本原理,运用理论联系实际的方法,归纳演绎方法及计划评审技术分析方法。借鉴境外房地产开发项目前期工作流程的基本模式,提出了改进我国房地产开发项目前期工作的方向:必须以法律作为基本的依据,必须让房地产开发企业成为真正具有主导地位的利益主体。法律不仅仅是房地产开发企业与政府机构解决利益冲突的基本手段,也是解决拆迁纠纷的基本手段。本文最后提出了我国地产开发前期工作改进的基本设想是:简化政府部门的办事程序提高办事效率,加强拆迁安置的立法以及房地产开发企业加强前期技术工作。这些观点对我国房地产开发前期工作改进具有参考意义。

论文目录

• 致谢
• 中文摘要
• ABSTRACT
• 序
• 1 引言
• 1.1 选题背景
• 1.2 研究现状
• 1.3 研究方法与内容
• 2 我国房地产开发前期工作现状及其潜在风险
• 2.1 我国房地产开发前期工作概述
• 2.2 我国现行房地产开发前期工作流程图
• 2.3 我国房地产开发前期流程所涉及的相关利益主体分析
• 2.4 我国现行房地产开发前期流程所潜藏的巨大风险
• 3 D开发项目前期工作案例分析
• 3.1 D开发项目概况
• 3.2 D开发项目前期工作目前面临的主要问题
• 3.3 D开发项目前期工作问题的原因分析
• 3.3.1 项目所在城市的各个政府机构方面的原因
• 3.3.2 D开发项目原有土地使用者方面的原因
• 3.3.3 D开发项目建设单位自身方面的原因
• 4 我国房地产开发项目前期工作改进研究
• 4.1 改进我国房地产开发项目前期工作的参考视角
• 4.1.1 境外房地产开发项目前期工作基本流程评述
• 4.1.2 我国房地产开发项目前期工作改进所应遵循的基本原理
• 4.2 我国房地产开发前期工作改进的基本设想
• 4.2.1 政府简化办事程序提高办事效率
• 4.2.2 加强拆迁安置立法
• 4.2.3 房地产开发企业要加强前期技术工作
• 5 结论
• 参考文献
• 附录 A
• 附录 B
• 索引
• 作者简历
• 学位论文数据集