论文摘要
自1998年我国取消福利分房,住房市场化后,随着整个国民经济的整体快速发展,房地产业已经成为了我国经济发展的支柱产业,极大带动和促进了其他相关产业的发展。杭州房地产业特别是住宅业在快速发展过程中,出现了投资增长过快、供给结构不合理、房价涨幅过大等涉及产业健康发展的问题。在市场出现问题的情况下,政府宏观调控政策层出不穷,但是调控效果不佳。上地作为房地产业发展的源头,一直是宏观调控有效工具,在我国土地一级开发市场由政府垄断的前提下,政府可以通过土地政策影响土地出让方式、土地供应总量、供应结构直接影响房地产的供给数量和供给结构,最终导致房价变化。本文以土地宏观调控政策与住宅价格之间的关系为研究对象,以解释土地政策对房价的影响效应为目的,运用了经济学、博弈论等多学科的基础理论从土地出让方式、土地供应量、土地供应结构、心理预期等角度来探求土地政策对杭州市房价的影响机理,并提出相应的政策建议。目前对土地政策与具体城市房价之间的关系研究较少,本文按照理论研究与实证分析相结合的原则分析了土地政策在房价形成机制中的作用,为研究房价问题提供了新的思路。本文分以下几个部分进行阐述:第一章主要阐述了选题的意义、国内外有关该选题的研究综述、研究思路和方法。第二章对有关概念进行解释、界定,用经济理论分析土地市场与房地产市场关系、房地产价格的形成机制,阐述了土地政策影响房地产价格的理论基础。第三章按照土地政策影响地价、房屋供给等中间变量,中间变量再影响房价变化的逻辑阐述土地政策对房价的传导路径与影响机制,并结合实际情况分析了土地政策对杭州房价的影响。第三章得出土地出让方式改变会引起地价变化;土地供应量通过住房供给影响房价不明显,而对地价变化有显著作用;土地供应结构变化形成更合理的价格体系;土地政策下心理预期对房价有显著作用等结论。第四章为实证研究篇,土地政策的影响效果从土地供应的角度可以量化到几个中间变量,通过中间变量与房价之间的关系实证分析土地政策的施行效果。第五章总结前文提出结论,提出建议并对研究不足及创新之处进行说明。
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