合作开发房地产合同研究

论文摘要

近年来,我国房地产业有了迅猛的发展。但房地产开发由于用地、投资、审批均较复杂,实践中常出现合作开发的情形,合作开发房地产合同也由此产生。由于我国房地产法制建设还不完善,有关合作开发房地产立法上的相关规定也较少,因此,对于合作开发房地产的许多基本观点也认识不一。这导致了在实践中合作开发房地产引发的争议较多。本文试图对合作开发房地产合同的性质、效力、履行中的利益分配、责任承担进行分析、探讨。本文第一部分为合作开发房地产合同的概念和性质。在该部分中首先介绍了其上位概念合作建房,并将“共同投资、共担风险、共享利润”作为合作开发房地产合同的最基本特征。其次,对合作开发房地产合同进行了分类,分析了其与相近似的土地使用权转让合同、房屋参建合同的区别。认为依据合作形式的不同,合作开发房地产合同可以分为合作型建房合同、借贷型合作开发房地产合同和利用型合作开发房地产合同。笔者认为分析合作开发房地产合同的性质不能一概而论,而应对不同类型的合作开发房地产合同的性质进行分别认定。论文第二部分分析了合作开发房地产合同的效力。结合合同成立与生效的一般原理,探讨合作开发房地产合同的成立与生效。重点分析了影响合作开发房地产合同效力的因素。笔者认为当事人的房地产开发资格、建设用地使用权、建设项目审批许可均是影响合同效力的因素。第三部分是合作开发房地产合同的履行与责任。这部分主要分析合作开发房地产合同履行过程中存在的问题。主要的问题集中在投资额变化引发争议、房屋所有权归属、合作各方的利润分配、第三人违约及责任承担这几个方面。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 第一部分 合作开发房地产合同的概念和性质
• 一、合作开发房地产合同的概念和特征
• （一） 合作建房与合作开发房地产合同
• （二） 合作开发房地产合同的概念
• （三） 合作开发房地产合同的特征
• 二、合作开发房地产合同的分类
• （一） 合作开发房地产合同的分类
• （二） 合作开发房地产合同与相近合同的区别
• 三、合作开发房地产合同的性质
• （一） 合作开发房地产合同性质综述
• （二） 对合作开发房地产合同性质的认识
• 第二部分 合作开发房地产合同的成立与效力
• 一、合作开发房地产合同的成立与生效
• （一） 合作开发房地产合同的成立
• （二） 合作开发房地产合同的效力
• 二、影响合作开发房地产合同效力的因素
• （一） 房地产开发资格
• （二） 建设用地使用权
• （三） 建设项目的审批许可
• 第三部分 合作开发房地产合同的履行与责任
• 一、投资额变化引发争议与责任承担
• （一） 投资额增加引发争议及责任
• （二） 未足额出资的责任
• 二、合作各方利益分配及相关责任
• （一） 房屋所有权归属及违约责任
• （二） 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积部分的利润分配
• （三） 预售房款充抵投资参与利润分配问题
• 三、第三人违约的责任承担
• 结语
• 注释
• 参考文献
• 致谢