平阴县房屋管理服务中心山东济南250400
摘要：房屋面积建筑计算建议随着市场经济的发展,城市建设的需要,在房屋拆迁工作中,面积如何测算与共用面积分摊的问题越来越受到人们的关注,因此而引发的争议也时有发生。为了方便人们更加了解面积测算与共用面积分摊的方法,也为了提高房产测绘所要求的准确性、现实性、技术性，本文分析了征地和城市房屋拆迁中房屋面积测算方法。
关键词：城市房屋拆迁；面积测算；方法；
自《房产测量规范》颁布实施以来，由于还不够很完善，个别条文解释不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。
一、房屋面积测算方法
1.准备工作。要进行技术人员和仪器准备。测量小组以3-4人一组，通知相关人员按时到场，与房屋产权人做好沟通工作，对待测房屋进行观察了解。准备好手持测距仪、钢尺、皮尺、记录表格等测量记录仪器。当前房屋拆迁主要牵扯到两个方面：一是城区改造中的拆迁；一是农村土地征用中房屋的拆迁。由于我国城市及农村的土地和房产制度不同，因此在实际拆迁过程中，不同类型的房屋，面积测算过程中应有所区别。
2.外业实测。
（1）城市国有土地房屋测量。对于城市国有土地上建造的房屋，一般都有房产证，房产证上记有房产面积，但是由于政策原因或者其它原因，造成面积不真实等，因此必须对被拆迁房屋进行重新测量。相关人员到场的情况下，根据绘制好的测量草图，进行实际测绘。一是共用部位认定。共有共用面积是指为多个产权人共同拥有，共同使用的部位的面积。包括共用的楼梯、过道、公共门厅以及为本幢服务的用房面积等。要测算房产产权面积，首先应对本部分内容进行准确认定，以房产测量规范为依据，进行准确认定。二是测量位置。按照相关建筑及房产规范，房屋面积测算应按房屋外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。因此底层外围尺寸都应一一测量，尺寸应满足几何条件，如外框投影与底层外框水平投影完全一样，不必重新测，注明即可，如不一致应每层分别测量。对于地下层等外围尺寸不能直接测量的，可先测量内部净空长度，再分别测量两端墙厚，两者相加即可。墙厚测量可直接选取三个位置进行测量取平均值，对于无法直接测的，可取内外尺寸差，间接测量。三是墙体处理。对于成幢房屋，其产权面积（建筑面积）包含自用墙体面积（套内）和共用墙体的部分面积，因此对于墙体面积的测算与处理，应首先识别墙体为自用墙还是共用墙，自用墙完全计入产权面积，因此测量相关部位长度时，直接包含墙体测量即可。而对于共用墙，要分清共用方式，墙体厚度或面积按照共用方式，分摊到各相关部位。由于墙体一半是共同拥有，因此在绘制计算草图时，为了后期计算方便，将直接绘出产权边界线之间的长度，即量算时计算至权属边界线，即共用墙的中心线，从而可以直接计算房屋的套内面积。四是阳台测量。按照房产测量规范，封闭阳台和有顶盖阳台是计算面积的，因此要对阳台面积进行测算。测量过程中要测量外沿的长和宽，即包含了阳台墙的厚度，对于不规则阳台，则可采用几何图形分割法进行测量处理。
（2）农村集体土地房屋测量。农村集体土地房屋主要是在宅基地上建造的房屋，根据我国的相关制度，当前大部分农村房屋都未办理房产证，因此对于房屋面积没有数据可查询，同时农村房屋翻建变动更新较快，必须对拆迁房屋的实际状况进行测绘。由于农房一般不牵扯分摊计算的问题，只要根据实际情况，将本宅基地上符合建筑面积计算要求的房屋面积测算即可。主要的工作内容仍是计算面积部位相关长度的测算，为了便于后期计算，可直接测量建筑物外墙边界线长度，测量部位可参照城市房屋。并同时绘制计算草图，将相关尺寸标注与图上。
3.内业处理计算。内业处理就是根据外业实测数据，对待拆迁房屋的产权面积进行计算。由于两种形式的房屋面积测算依据不同，应根据实际情况，采用不同方法进行面积计算。一是国有土地房屋面积计算。遵循房产测量规范中关于房产面积测算的方法要求，以幢为单位，首先计算本幢建筑物中每一产权单元的套内面积，即套内使用面积、墙体面积和阳台面积之和。按照前述，草图中一般标注每一产权单元的权属边界线的长度，因此只需按照草图计算产权边界线范围内面积然后加上所属阳台面积即可。对于共用部位，首先确定共用者，然后计算共用部位面积，按照房产测量规范中共用面积分摊方法及精度进行分摊计算，最后确定各产权单元的产权面积。二是农村集体土地房屋面积计算。一般无共用部位，无需进行面积分摊计算，因此按照外业实测数据，将计算面积部位的面积进行计算即可。一般房屋形状较规则，利用几何关系即可将相关部位面积计算出来，如形状不规则的房屋，可采用解析法等方法进行测算。
二、注意问题
1.楼梯问题。楼梯是多层房屋很重要的一部分,如何理解和准确地计算楼梯的建筑面积就显得十分重要了。在目前情况下,楼梯建筑面积的测算主要是依据《房产测量规范》,该规范对楼梯建筑面积的计算进行了一般性规定和一些特殊性规定,但在实际操作中,有可能遇到一些规范中没有涉及到的情况。楼梯作为公用建筑面积中的重要组成部分,随着建筑设计的复杂化,其建筑面积也趋向复杂化,具体情况要根据设计情况及产权使用情况而定。
2.关于伸缩缝。《房产测量规范》上规定:有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。现在有两种观点,其一认为:只要是与室内相通的伸缩缝,则整个伸缩缝均计算建筑面积,无论伸缩缝的宽度多宽。其二认为:只要是与室内相通的伸缩缝,通行的部分计算伸缩缝面积,余下的部分不算。一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大,若单独只计算其通行的部分也只是门口那一小部分。而这点面积的界定有时由于尺寸的不详,结果并不十分准确,计算起来也十分麻烦。建议:只要是通行的伸缩缝,均应全部计算建筑面积。虽然没有通行的部分有人认为没有使用到,然而,作为伸缩缝具有的功能,此部分空间全楼均得到收益。
3.关于复式建筑斜屋面。随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展,城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖。于是,一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。《房产测量规范》规定:斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。如果单纯是斜屋面的房屋,直接“切取”2.20米的高度计算倒也方便、准确,遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。这种三角形“老虎窗”斜屋面因其仅窗顶部分高于2.20米,两侧逐渐斜下又低于这个高度,可计算的面积并不大,且结构错综复杂,测算起来十分麻烦,界定也不见得准确。
以上几个方面,仅仅是一些方面的问题。随着房屋造型设计的不断更新,房产测量工作的难度也越来越大,在房产测量规范中没有涉及到的有关问题也会越来越多,这就提出了许多新课题,也促使大家要积极寻找解决问题的新途径,积累工作经验,拓宽工作思路,并以此为动力推进房产测绘事业的健康发展。
参考文献
[1]谭峻.房地产产权产籍管理[M].北京:中国人民大学出版社，2015.
[2]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京:中国标准出版社，2015.
[3]杨辰:谈商品房梢售面积计算及公建面积分摊新规则在应用中的问题.