曹长龙
杭州紫元置业有限公司
摘要：在我国，虽然计划生育政策的贯彻已经在很大程度上控制了我国人口的增多，但是随着社会经济的发展和时代的进步，人们对居住地的要求也越来越高，近年来房地产开发项目管理也备受大家关注。笔者根据自己多年工作的经验，介绍了房地产开发项目管理的内容和特点，分析了我国房地产开发项目管理存在的问题，对房地产项目管理的实施作了详细的阐述，以提高项目管理水平。
关键词：房地产；项目管理；特点
1前言
房地产开发是以盈利为目的的，如何开发优质的房地产产品，如期将地产交付消费者使用，并节约造价，以获取较高利润，均依靠项目管理来实现。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。
2项目管理的内容和特点
房地产项目管理的内容是研究如何高效实现项目目标，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制。以适应内部及外部环境并使之高效运作.使各要素优化组合和合理配置，保证项目运营的均衡性，利用现代化管理技术和手段，实现项目目标，使企业获得良好的综合效益。项目管理是为使项目实现而要求的质量、规定的时限、批准的费用预算进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。管理对象是项目本身，故项目管理需要用系统工程的观念、理论和方法进行，具有全面性、科学性和程序性项目的目标界定了项目管理的主要内容是“三控制三管理一协调”，即“进度、质量、费用”控制、“合同、信息、安全文明”管理和组织协调。
房地产开发项目具有集合性、相关性、目的性和环境适应性，是一种相互结合的立体多维关系，这就说明项目管理具有系统性的特点。加强项目管理，必须对其特点进行详细分析，认真研究并强化管理。对项目特点进行管理主要体现在3方面，即：
（1）进行优化组合，即对投入项目进行适当搭配以协调地发挥作用；
（2）进行动态管理，作为优化配置和优化组合的重要手段，其基本内容是按照项目的内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各要素，使之在项目运营中合理流动，在动态中寻求平衡；
（3）合理高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。
3我国房地产开发项目管理存在的问题
（1）业主方项目管理中的问题由于项目实施的一次性，房地产开发企业大部分属于项目公司，使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性，项目管理缺乏系统的管理模式与经验。资金短缺，融资能力不足，建设资金难以保障，工程款拖欠严重由于房地产开发投资额巨大，建设用地大多为竞拍所得，地价款必须在三个月或规定期限内支付，且建设周期长，故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60%～70%，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。工程发包多为邀请招标，未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍，多数由包工头组成，挂靠有资质的施工企业，施工管理人员大多数情况也是临时聘请的，施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑管理水平较差。
（2）委托监理存在的问题
目前建设监理制与业主方项目管理并行时，存在以下一些问题：权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益，便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。
建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。
4房地产项目管理的实施
4.1房地产项目管理中的成本控制
成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的30%～40%，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。
4.2房地产项目管理中的进度控制
房地产开发项目涉及进度控制的活动有：投资机会选择与策划、可行性研究、前期工作（包括土地开发、项目融资、规划设计、招投标、合同的签署等等）、建设阶段、租售阶段（还可能包括物业管理阶段）。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时问上的安排。1）应对参与各方进行范围管理，某一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；2）研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的；3）针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；4）建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。
房地产项目的工作流程并不是唯一的，所以开发周期的活动性较大，不同的开发企业其项目开发持续时间也不一样。我国某知名房地产企业所采用的“快速开工快速销售”模式，强凋操作流程的创新与优化，产品研发、开发手续、工程建设三者之间的交叉与搭接，准确地进行市场定位和推广定位，拥有强大的销售网络和销售能力。传统的房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，该企业改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。
在项目前期准备阶段，市场调研、项目策划、产品设计等同步进行，强调各部门充分介入与相互之间搭接，所有的项目都是从研发到工程，到运营、物业管理的全程跟进。所以在全国各地的众多项目，从土地中标到开始销售，全部控制在半年以内，而大多房地产企业常常需要1年～2年。
3.3房地产项目管理中的沟通管理
对于房地产企业而言，首先应做好组织内部的沟通交流。由于大部分的房地产公司都采用矩阵式的组织模式，企业应注重职能部门之间的沟通和职能部门与项目部之间的交流。
1）职能部门之间的沟通。例如：营销策划部通过其获得的市场信息为投资发展部提供决策支持；财务部依据投资预算进行触资，做好资金流的保障工作，同时控制工程、营销等等费用；人力资源部则根据需要为整个组织提供人力保障等。
2）应做好开发项目参与各方的沟通工作。例如，在工程施工中，承包商、监理单位、勘察单位、设计单位、分包单位、供应商之间的沟通对于工程项目的顺利实施关于重要。
3）界面沟通管理。当能在房地产企业中，信息管理、合同管理、风险管理也是至关重要的。
5结束语
房地产开发项目管理的过程还存在着很多问题，我们要正确地对待、评价和处理存在的这些问题，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对开发项目的管理是确保项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。建立更加科学、合理、有效的项目管理模式，提高项目管理水平。
参考文献：
[1]杨中和.房地产经营和管理[M].大连：东北财经大学出版社.1996.
[2]董黎明，胡键颖.房地产开发经营与管理[M].北京：北京大学出版社.1995.
[3]赵智兴.房地产开发中的项目管理[J].内蒙古：内蒙古科技与经济.2009.（22）：52