山东省莱阳市发展和改革局价格认证中心265200
【摘要】如果我们站在专业技术角度做出分析就会发现，涉案房地产价格的认定其实之上是一种房地产估价的行为，但是，涉案房地产价格的认定的目的相比较一般形式的房地产估价来说其存在本质方面的显著不差异。一般形式的房地产估价，都是为法人、自然人的经济活动而提供一系列的咨询和服务。但是，对于涉案房地产价格认定来说，其实质上属于一种典型的司法服务类型，关系当事人的罪与非罪以及相适应的刑罚，在房地产价格评估领域中，延伸司法、纪检监察等的活动行为。尤其是现阶段我国开展反腐败工作的过程中，涉案房地产价格认定重要作用是必不可少的。笔者在结合分析现阶段我国相关研究案例的基础上，结合自己多年的涉案房地产价格认定工作实践经历跟工作经验，分析梳理涉案房地产价格认定的特点，并且建议分析梳理涉案房地产价格认定的难点，与此同时提出一些了应对的措施。
【关键字】房地产;价格认定;特点;难点
1前言
现阶段，涉案房地产价格认定的时候，需要联系相关的影响因素，不能等同于常规的房地产价格评估。所以，涉案房地产价格认定，广义方面指的是房地产估价司法鉴定工作活动，也就是指在司法诉讼活动的过程中，有资质的房地产评估机构，在使用一系列专业知识以及专业技能的基础上，评估房地产价值、评估房地产价格，并且出具详细的报告活动。现阶段，许多经济类的司法案件都关系到房地产价格方面的问题，这时候就需要专业的评估机构进行一系列司法鉴定工作。狭义方面来说，则特指由政府主管价格部门设立的价格认定机构，从根本上安置司法、纪检监察、行政执法等部门的严格要求,对案件涉及的房地产进行价格认定,为上述部门办理案件提供价格依据的一种公共服务职能。
2涉案房地产价格认定特点难点
2.1涉案房地产价格认定特点分析
在进行确定涉案房地产价格的时候，常常需要某个时间的房地产进行价格认定，但是实际认定工作，却常常需要进行考虑目前的时间。因为时代的变化，政府、规范均可能会出现变化。特别是中国的房地产行业日新月异，有关的政策、规定随时均可能会变化。对某个时间的涉案房地产价格认定，主要考虑的是目前，也就是基准日时间内的政策、规定，还是进行考虑最新的政策、规定，这需要涉及到适用性的问题，也就是价格认定的情况所引发的问题。虽然这个问题，目前还没有明确的定论。笔者认为需要依据实际情况进行具体考虑，以公平作为原则进行处理实际的问题。在估价规范等制度方面，需要进行更新，使其可以更好地进行指导技术操作层面的工作。在涉案房地产价格认定的知识方面也需要及时进行更新，使其可以和法律、规范等方面保持步调一致。在进行涉案房地产价格认定的时候，需要基准时点的时候，需要考虑当时的价格，然后在进行针对性的参数指标计算的过程中，采用当时的政策和规范更加符合公平原则。
2.2涉案房地产价格认定难点案例分析
在2015年，笔者受到市检察院的委托，共同进行受理一起有关职务犯罪的房产价格认定。在案件当中，当事人属于某局级干部，被告则为国内某著名房地产开发企业。此案件被媒体知晓，并且报道出去之后，人们对其有着较高的关注度。案件中认定标的是处于市中心某别墅小区的两幢独立别墅房地产，检察机关按照购房合同的内容进行确定了价格基准日等细节，笔者安排相关人员一起做好了有关价格认定工作，在快要提交认定结论的时候，某次和办案检察官的交谈中，对方谈到当事人在价格基准日的前几个月，拨给开发商一笔有关购房的意向金，但是双方没有进行签订书面的协议。办案人员提出疑问，不知这是否会影响到最终的价格认定。这一细节的出现，使得笔者对此格外注意，在《合同法》等法律当中有明确的内容：没有进行签订书面合同，但是交易的一方已经完成自己的义务，并且对方已经同意并且接受的，合同也可以视为成立。所以在案件当中，双方虽然没有签订相关的合同或者协议，但是一方已经拨给另一方定金，则可以看做事实约定，此种行为也具有法律效力。涉案价格认定当中，进行确定标的基准日常常使用的是案件的发生时间。在本次案件当中，这一细节的出现，使得价格基准日有了变动。价格会随着时间进行不断变化的是，而且在市场上房地产价格的变动非常大，其不仅受到市场供需的影响，还会受到政策、金融等方面的影响，就算在极短的时间内价格也可能出现明显的变化。在进行涉案房地产价格认定的时候，所选择的测算依据需要具有合理性，而且在提出价格认定结论的时候需要有理有据，才能使结论更加具有实用性。为了使案件的处理更加公正，笔者依据标的房地产的情况，提出了两个不同的基准日，并且提出了针对性的价格认定结论，方便检察院和法院在进行案件审理的时候进行评判。在进行价格认定的时候，不仅基准日出现变化，使得价格也出现变化之外，此案件也有着令人深思的意义，也就是司法谦抑原则的表现，意思是在出现疑问的时候，更加有利于被告。在案件审理之前，检察官曾经好笔者进行联系和沟通，由于案件受到公众的关注，会产生较大的社会影响，而且当事人也邀请了著名律师为其进行辩护。在正式庭审的时候，基于价格认定结论书的缘故，并且进行联系案情的特殊性，公平地为标的提供了不同时间的价格认定结论，当事人及其律师对确定的价格没有进行反对，所以法院没有安排价格认定人员进行出庭。
2.3涉案保密性条件下产生的勘验难点
现场勘验属于房地产价格认定工作的主要部分之一，经过进行细致的现场勘验，工作人员可以得到全面的标的房地产信息。涉案房地产由于一些原因不能进行针对性的现场实地勘验的，例如：还需要进行纪检监察调查，不能公开进行勘验的等，均会使房地产的信息得不到全面了解，如装修、房型、位置等均会使房地产价格认定出现误差，引发技术数据不正确等问题。因为现房地产价格认定工作中，场勘验是主要的一个部分，因此需要做好和委托机关之间的联系，使有关部门或者当事人进行积极、有效的配合，完成后续涉及到的所有现场勘验方面的工作。
3结束语
涉案房地产价格认定的时候，需要联系相关的影响因素，不能等同于常规的房地产价格评估。笔者认为，在进行涉案房地产价格认定的过程中，需要把握以及以下几点：第一，需要进行收集和整理相关的数据和信息，这是由于涉案房地产价格认定需要借鉴当时的数据，并且也需要进行收集目前的房地产价格，做好相关的价格测算，使涉案房地产价格认定更加准确。第二，需要加强法律法规的整理和应用。在进行涉案房地产价格认定的时候，需要联系相关的法律，完善相关的工作，顺利确定在实施不同法律法规的时候，涉案房地产价格的变化，有助于确定具体的房地产价格。第三，需要保持严谨的态度。在进行涉案房地产价格认定的时候，所选择的测算依据需要具有合理性，而且在提出价格认定结论的时候需要有理有据，才能使结论更加具有实用性。涉案房地产价格认定不仅需要房地产评估的严谨性，也需要专业的技术，所以需要保持严谨的态度。基于具体工作的复杂性，价格认定人员需要不断进行更新自身的知识，提高认定水平，使涉案房地产价格认定工作更具有细致性和专业性，为我国的反腐败工作提供有效的作用。
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