“老工房”的居住效用分析

论文摘要

探讨住房价格问题的经济类论文很多,但大都缺乏对住房特征属性的深入研究。住房作为具有复杂特征的异质商品,只有对居住效用特征进行系统分析,才能建立住房价格研究的微观基础。本文从住房的居住消费属性出发,通过分类描述住房的居住效用,构造了两维的居住效用分析框架:一方面按物理空间的‘内’与‘外’分为建筑效用与区位效用,另一方面从住房满足消费者真实居住需求的属性特征分为安全效用、舒适效用与经济耐用效用。在住房的空间属性与社会居住需求属性的相互作用下,住房的居住效用函数得以确立。在此框架下,每个住房都可通过比较该细分市场中的基准住房样本而得到居住效用的取值。住房是居住消费品,又是重要的投资品。从资产的现金流定价公式可以将住房价格区分为居住消费价格（PC）与投资预期价格（PE）,即:P=PC+PE。消费价格（PC）是市场租金的贴现函数,居住效用特征是确定市场租金的决定性因素;投资预期价格（PE）派生于商品的消费属性,投资预期来源于住房居住效用特征在市场中的资源稀缺性。两个价格均与住房特征密切相关,由此本文建立了微观住房特征与房价的联系机制。在此基础之上,本文将视角聚焦在上海住房市场中存量巨大但物理折旧、功能折旧都很显著的“老工房”作为研究对象,对老工房的住房特征进行了居住效用分析。建筑效用与区位效用的不匹配造成了老工房居住特征资源的非有效配置,建筑效用水平低下是制约整体居住效用水平提高的瓶颈;而处于成熟社区中的老工房,区位特征的市场资源稀缺,投资预期价格居高不下,由此也造成租售比偏低。在居住效用分析框架下,本文进一步对老工房的有效配置提出了建议与展望。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 背景
• 1.2 问题的提出
• 1.3 相关理论与文献概览
• 1.4 本文的研究思路与方法
• 1.5 研究目标的界定
• 1.5.1 “老工房”与“老公房”称谓的辨析
• 1.5.2 研究目标的特点
• 1.6 研究意义
• 1.7 论文内容安排
• 第2章 住房特征理论综述
• 2.1 住房特征研究的重要性
• 2.2 建筑学科对住房性能的研究
• 2.3 特征价格模型（HPM）
• 2.3.1 HPM的理论推导与函数表达式
• 2.3.2 HPM研究中的住房特征变量
• 2.3.3 HPM在住房价格研究中的应用
• 2.3.4 HPM研究中存在的问题
• 2.4 房地产评估理论
• 2.5 本章小结
• 第3章 居住效用分析框架
• 3.1 住房需求的相关概念
• 3.1.1 住房消费
• 3.1.2 住房投资
• 3.1.3 消费需求与投资需求的关联
• 3.2 居住效用函数（Utility Function）
• 3.2.1 居住效用函数U（x）的定义与性质
• i'>3.2.2 居住特征价格P_i
• i表示的居住效用函数U（x_i）'>3.2.3 由居住特征价格P_i表示的居住效用函数U（x_i）
• 3.2.4 住房的整体居住效用函数U（x）
• 3.3 居住特征的参照系
• 3.3.1 理想的居住特征组合
• 3.3.2 市场中的替代参照系
• 3.3.3 不同细分市场的特征参照系
• 3.3.4 特征差异作为解释变量
• 3.3.5 来自现实市场中的干扰
• 3.4 居住效用的抽象分析体系
• 3.4.1 二维居住效用分析框架
• 3.4.2 居住效用集U（x）的具体划分
• 3.5 居住特征的分类与界定
• 3.6 住房特征的作用机制
• 3.7 本章小结
• 第4章 老工房的居住效用研究
• 4.1 上海老工房状况的相关研究
• 4.2 老工房的居住效用
• A）'>4.2.1 老工房的建筑效用（U^A）
• L）'>4.2.2 老工房的区位效用（U^L）
• 4.3 老工房居住效用的优化配置
• 第5章 结论与展望
• 5.1 市场结构失衡中的挑战与机会
• 5.2 相关政策建议
• 5.3 研究不足与展望
• 参考文献
• 后记