城市地价指数编制与地价水平预测研究 ——以苏州市为例

论文摘要

随着我国土地市场化程度的日益提高,地价越来越受到政府、企业及个人的重视。掌握地价的发展和变化,既可以为房地产开发商服务,引导社会投资方向,还可以通过对各类用地的平均价格水平及地价变化趋势的分析,控制城市土地的供求关系,调节城市土地的供需矛盾,为政府制定地产管理政策提供科学依据,因此准确测算地价指数及地价水平,利用模型科学预测地价的变动趋势十分必要。本文在城市地租地价理论、指数理论、系统理论等相关理论研究基础上,采用定性和定量相结合的方法,研究城市地价指数测算方法、编制步骤及城市地价走势预测等问题,并对苏州市进行实证分析。论文主要包括以下三个部分:第一部分为地价指数编制方法研究。在分析地价指数内涵的基础上,详细介绍了符合我国土地市场特点的城市地价指数编制步骤,包括地价内涵统一、地价区段划分、样点地价测算、平均地价求取、地价指数计算等一系列具体方法。第二部分为地价预测方法研究。详细介绍了几种地价定量预测模型,包括:时间序列模型、马尔可夫模型、神经网络模型、因果关系模型、灰色GM（1,1）模型等,并对它们的特点和适用范围进行了比较。认为灰色GM（1,1）模型能够较好的克服城市地价变化的未来影响因素不确定以及因素难以量化等问题。第三部分以苏州市为例展开了实证研究。详细介绍了该市城市地价指数的编制过程,分析了城市土地价格现状,从经济发展、土地供需情况、国家和地方政策、城市规划四个方面对地价影响因素进行了归纳。运用GM（1,1）模型得到2007-2010年的苏州市分用途地价水平预测值,结果表明该模型模拟出的商业、住宅地价预测值与苏州市社会经济发展及土地市场变化规律是相符合的,由于工业用地政策的调整,工业地价预测效果不理想。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 一、研究背景
• 二、研究目的与意义
• 三、国内外研究综述
• 四、研究内容
• 五、研究方法与技术路线
• 第二章 相关理论
• 一、地租理论
• 二、地价理论
• 三、区位理论
• 四、指数理论
• 五、城市土地增值理论
• 六、系统理论
• 第三章 城市地价指数编制
• 一、地价指数内涵
• （一） 地价指数的含义与分类
• （二） 地价指数的特性与功能
• （三） 地价指数体系
• 二、地价指数测算模型
• （一） 拉氏模型
• （二） 派氏模型
• （三） 理想模型
• （四） 特定权数法
• （五） 不同权数法
• （六） 指数平均法
• （七） 综合加权指数平均法
• 三、地价指数编制原则
• 四、城市地价指数编制步骤
• （一） 地价内涵统一
• （二） 地价区段划分
• （三） 样点地价测算
• （四） 平均地价求取
• （五） 地价指数计算
• 第四章 地价预测方法
• 一、预测概述
• （一） 预测的概念
• （二） 预测的基本原理
• （三） 预测的基本步骤
• 二、地价预测模型
• （一） 时间序列模型
• （二） 马尔可夫模型
• （三） 神经网络模型
• （四） 因果关系模型
• （五） 灰色 GM（1，1）模型
• 第五章 实证研究——以苏州市为例
• 一、研究对象概述
• （一） 自然与区位条件
• （二） 经济与社会发展水平
• （三） 土地市场状况
• 二、苏州市城市地价指数编制
• （一） 编制范围
• （二） 地价内涵
• （三） 地价区段划分
• （四） 地价样点选择
• （五） 平均地价计算
• （六） 地价指数测算
• 三、苏州市城市地价变化分析
• （一） 分用途地价水平变化分析
• （二） 城市地价与经济发展之间的关系分析
• （三） 城市地价与房地产市场之间的关系分析
• 四、苏州市地价变化影响因素分析
• （一） 经济持续发展
• （二） 土地供需矛盾加剧
• （三） 国家与地方政策影响
• （四） 城市规划调整
• 五、苏州市地价水平预测
• （一） 地价水平预测模型构建与检验
• （二） 地价水平预测
• 第六章 结论与展望
• 一、主要结论
• 二、可能的创新与不足
• 三、后续研究展望
• 参考文献
• 致谢