论文摘要
十七大报告在强调改善民生时提出,要“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居,推动建设和谐社会”。当前高企的房价,让“住有所居”成为广大民众关注的焦点之一。十七大召开至今已三年有余,其间中央政府调控房价的政策频出,然而飙升的房价却并没有因为报告中对“住有所居”的强调和调控政策的出台而回归理性,许多拥有住房梦想的人们仍然蹒跚在通往梦想的路上。我国的房地产已经高度市场化,业已成为我国经济发展中的支柱产业。笔者认为,中央政府调控政策的频繁出台,一方面反映了这个庞大的发展中的市场的复杂性,需要进行及时的制度规范；另一方面,也反映了我国法律规范在前瞻性、超前性上的不足。在目前房地产市场迅速膨胀的背景下,由于我国二元土地所有制的客观存在以及城市化进程的不断深入,使得城市规划区的土地出现了全民所有(国家所有)和集体所有两种所有权形式并存的局面。一方面,由于相关物权规范对于土地权能的限制性规定,城市的房屋建设用地被严格限定在国有土地范围内,“城中村”的集体土地只能在被征收为国有后才能用于商品房建设；另一方面,城市化进程对建设用地的巨大需求,又导致地方政府对“城中村”集体土地的征收表现出极大的热忱,与之相关的“城中村”不动产物权,即集体土地所有权、集体土地使用权和集体土地上房屋所有权就成为各个利益相关方角力的焦点所在。而这一切背后的焦点,则是建设在土地上的房屋。房屋、土地,这两个法律意义上的不动产的结合,也成就了两项重要不动产权利的交融。从物权的角度来讲,我国普通商品住房上主要存在两项权利,即房屋所有权和国有土地使用权。普通商品住房的市场交易活动,实质上交易主体出售和购买房屋所有权和国有土地使用权的物权转让行为；房屋交易的成交价格,实际上卖方让渡房屋所有权和国有土地使用权后取得的有偿对价。由此可以明确,住房价格的高低,等同于房屋所有权和国有土地使用权转让对价的高低。据此分析,我国当前房价虚高的问题,很大程度上是由房屋所有权和国有土地使用权的转让对价虚高导致的。因此,能否有效地解决高房价问题,针对房屋所有权和国有土地使用权的相关物权规范是否完善起着关键性的作用。有鉴于此,本文拟对高房价进行法律思考,在物权规范领域对房屋所有权、国有土地使用权和“城中村”不动产物权等进行了研究,指出相关物权规范存在的尚需完善之处,提出笔者的相关建议。文章的第一部分通过高房价衡量指标的探讨,从房价收入比、房屋租售比、房价增长率与GDP增长率的比值三个方面,指出我国房价存在的泡沫化倾向和不断完善我国相关物权规范的迫切性和必要性。文章的第二部分针对虚高的房价指出我国物权规范中存在的缺陷。在房屋权利存续期限方面,我国物权规范缺少对房屋所有权存续期限的清晰界定,虽然房屋所有权为无期限物权,但是作为物的房屋,其使用寿命的有限性会导致房屋所有权的消灭；在国有土地权利灭失方面,我国物权规范缺少对国有土地灭失情形的详尽表述；在“城中村”不动产物权方面,由于集体土地处于国有土地从属地位的现实,我国物权规范缺少对“城中村”土地和房屋的有力法规保障。文章的第三部分针对高房价提出了物权规范的完善建议,指出在房屋权利存续期限方面,应通过在相关法规中明确房屋50～70年的设计使用寿命(或称折旧期限)来对房屋所有权加以规范；在相关物权规范中,应明确国有土地权利灭失的情形和相关主体的权利救济；通过完善公共利益条款和“城中村”不动产物权方面的物权规范,实现“城中村”不动产物权的合法有效利用,促成理性规范住房市场的形成,最终实现对高烧不退的房价的遏制。文章的结论部分对全文进行了总结,指出本文旨在实现的研究价值,并对相关领域的研究不足之处进行了反思。