货币政策对房地产价格调控的地区性差异研究

论文摘要

控制房地产价格的飞速上升已经成为我国政府调控宏观经济的一个重要内容,其根本原因在于我国现在的房地产价格水平已经在很大程度上背离了经济的基本面,而且这种背离的趋势从2003年以后逐渐地加剧,这种趋势的加剧会对宏观经济的长期发展带来巨大的危害。我国房地产业的改革始于1997年的东南亚金融危机,危机爆发后,我国政府一方面承诺人民币不贬值,另一方面又要对付货币坚挺所带来的经济疲软,房地产业作为一个与社会经济其他产业部门密切相关的产业,被政府选作刺激经济发展的救命稻草。所以,从1998年开始,我国废除了福利分房制度,开始将房地产业市场化,从此,房地产价格开始进入飞速上升的阶段。事实证明,房地产业的繁荣确实极大地促进了我国经济的发展,但是由此带来的社会问题,经济问题也相当严峻。国民的可支配收入水平远远落后于房地产价格的上升速度,房地产价格飞涨所带来的物价不断上涨,居民消费水平的降低以及国家经济动力转变的困难,金融风险的提高以及社会的不安定等等,对我国经济的长远发展已经形成了巨大的威胁。在房地产价格不断上涨的背景下,从1999年开始,我国政府开始对房地产业进行调控,首先从房地产市场入手,规范房地产市场,主要是规范土地交易制度,建立有效的土地市场,主要采用的政策为土地政策和财政政策；从2004年开始,政府把调控的主要目标转向房地产价格,主要是控制房地产价格的飞速上升,采用的主要政策是货币政策,辅助政策主要是土地政策和财政政策。通过一系列的政策调控,我国建立起了基本规范的房地产市场,但是在调控房地产价格方面,虽然政府的调控政策非常密集,具有很大的连续性,但是调控效果甚微,房地产价格在调控声中越涨越高,全国各大城市,以及中小城市的房价,虽然上升幅度有所差异,但是总体都在不断上升。为什么政府的调控政策会失效甚至有害呢?究其根本原因,房地产作为我国经济发展的支柱产业,政府一方面要控制其价格的飞涨,但是另一方面调控措施又不敢过为严厉,政府担心对房地产业的调控力度过大会损害其他相关行业的发展,尤其是像钢材,水泥这些基础产业,以及作为国家经济命脉的金融行业。由此来看,政府在房地产价格的调控上陷入了两难的境地。那么,问题的关键就在于政府制定一种合理的调控政策,既要达到稳定房地产价格的效果,又不损害或者较小损害其他产业的发展。政府进行房地产价格调控的政策主要有财政政策,土地政策和货币政策,从2004年开始,我国政府一直把货币政策作为调控房地产价格的主要手段,其主要控制的指标有存款准备金率和存贷款利率,而这两个指标的指向都是货币供应量。对货币政策对房地产价格的调控效果,众多学者已经做了大量的研究,基本结论是：货币政策对房地产价格的调控是有效的。然而,由于我国地域经济发展的不平衡等原因,这种国家统一的货币政策对各个地区房价调控的效果差异很大,在部分地区效果明显,而在另外一些地区则效果不明显,这就为我们研究货币政策对房地产价格调控的地区性差异提供了研究的基础。本文通过选取合适的样本指标,通过理论与实证相结合的研究方法,来对这种地区性差异进行深入地论证。首先对研究现状和我国政府对房地产价格的调控历程进行了简要回顾,从理论上分析造成地区性差异的原因,然后从实证的角度,采用定量方法进一步对这一问题进行深入研究。本文选取的样本地区包括北京市、上海市、广东省、山西省、河南省、湖北省、陕西省、甘肃省、四川省和重庆市,它们覆盖我国东部、中部、西部,使得选取样本更加地科学；选取的数据指标包括商品房销售平均价格、地区人均GDP、银行同业拆借利率、房地产开发资金来源中来自国内贷款和房地产开发资金来源中来自自筹资金,数据的时间跨度从2005年第一季度到2009年第四季度。由于没有直接可用的数据,所以模型中的数据全部是从原始数据计算得来。本文选用的模型是时间序列模型,通过平稳性检验来避免出现伪回归,通过协整检验来判断指标之间的长期均衡关系,通过误差修正模型的建立,来判断短期内影响不同地区房地产价格变动的主要因素及影响弹性,从而做出比较。通过实证检验,本文认为由于我国地区之间本身的地理位置、经济、金融、人口、文化等差异,导致了房地产价格上升的速度不同,同样这些因素会影响到货币政策对房地产价格调控的政策效果,不同地区之间本身的这些差异对政策的抵消程度不同,不同地区之间房地产价格变动对不同的指标因素的敏感度不同。所以,在此基础上,本文提出了提高我国货币政策对房价调控的政策建议,应该对不同的地区在政策上有所区别对待,在中央政府统一的货币政策调控下,还应该加强地方政府调控房价的能力；在调控政策的选择上,除了要进一步加强货币政策调控力度来控制银行信贷流向之外,还应该进一步完善地区房地产金融市场,以保证政策传导机制的有效性；加强土地政策和财政政策的力度,通过土地政策的进一步规范来控制房地产供给,通过完善税收税种,来降低房屋的空置率,控制炒房；通过对公众预期的合理引导,来防止房价的大起大落,损害到整个宏观经济的稳定运行。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 1. 绪论
• 1.1 研究货币政策对房地产价格调控地区性差异的意义
• 1.2 货币政策对房地产价格调控的研究现状
• 1.2.1 房地产及房地产业的内涵
• 1.2.2 研究现状
• 1.3 本文的研究内容和研究方法
• 1.3.1 本文的研究内容
• 1.3.2 本文的研究方法
• 2. 房地产价格调控的相关理论
• 2.1 基本概念的界定
• 2.1.1 房地产及房地产业
• 2.1.2 房地产价格及房价调控
• 2.1.3 货币政策
• 2.2 房价调控的相关理论
• 2.2.1 政府职能理论
• 2.2.2 政府的经济职能
• 2.2.3 货币政策理论及货币政策传导机制
• 2.3 货币政策在房地产价格调控中的传导机制
• 3. 我国房地产业的发展历程及调控政策回顾
• 3.1 我国房地产业发展历程的简要回顾
• 3.2 我国政府对房地产市场及房地产价格调控的政策回顾
• 3.3 对我国政府对房地产市场及房地产价格调控的政策效果评述
• 4. 我国房地产价格上涨的原因及政策调控的地区性差异分析
• 4.1 我国房价上涨的主要原因
• 4.1.1 建安成本的上升
• 4.1.2 银行信贷的增加
• 4.1.3 通货膨胀
• 4.1.4 外汇的增加
• 4.1.5 预期的作用
• 4.1.6 投机的作用
• 4.1.7 国家政策调控的影响
• 4.2 我国货币政策对房价调控地区性差异的原因
• 4.2.1 地理区位差异
• 4.2.2 经济发展水平及经济增长率的差异
• 4.2.3 人口变化的差异
• 4.2.4 融资渠道的差异
• 5. 货币政策对房地产价格调控地区性差异的实证分析
• 5.1 指标和数据的选取及说明
• 5.1.1 商品房平均销售价格
• 5.1.2 地区人均GDP
• 5.1.3 银行同业拆借91-120天加权平均利率
• 5.1.4 房地产开发资金来源中的国内贷款
• 5.1.5 房地产开发资金来源中的自筹资金
• 5.2 模型的建立
• 5.2.1 平稳性检验
• 5.2.2 协整检验和误差修正模型
• 5.2.3 检验结果的解释
• 5.2.4 结论总结
• 6. 对提高我国货币政策调控房价效果的政策建议
• 6.1 充分考虑地区之间的差异,因地制宜
• 6.2 加强地方政府的配套政策,多种政策多管齐下
• 6.3 完善我国的房地产金融体系及地区金融市场
• 6.4 合理引导公众预期,限制炒房
• 参考文献
• 后记
• 致谢