住宅用途商业化法律问题研究

论文摘要

住宅用途商业化,又经常被社会公众及相关政策性文件简称为“住改商”,是指业主将住宅改变为经营性用房的行为。住宅权利作为是基本人权之一,随着人类社会的不断发展,人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”,而是越来越注重良好的人居环境,过去人们所追求的“住者有其居”正逐步转变为“住者适其居”,因此人们对住宅“适居性”的重视程度日益加强。住宅用途商业化行为是随着我国改革开放和经济发展出现的普遍社会现象。因其存在影响房屋安全、影响市容市貌、影响居住环境及居民身体健康、占用业主共有部分物业而产生物业纠纷等弊端,近年来造成极为严重的社会隐患和复杂利益冲突,引发大量的法律纠纷,从而引起人们的广泛关注和热烈讨论,因此产生的“住改商”与“住禁商”的政策变化也历经反复。通过对建筑物区分所有权理论及我国相关法律法规规定的分析可知,建筑物区分所有权在权利主体上具有专有权、共有权和成员权相互依存和交织的特殊多重性,当一个权利人欲通过行使物权权利而将其具有专有权的住宅改变为经营性用房时,必然会涉及与此专有权相应的共有权发生变化,同时也因成员权的存在而须顾及其他业主对此变化作出的同意与否之意思表示,同时还须受法律法规和小区管理规约规定的约束。住宅用途商业化问题的实质是业主与业主或物业管理人之间就建筑物区分所有权的使用和限制产生的争议和纠纷,是各区分所有权人在行使各自的所有权权能方面发生的权利义务冲突。住宅用途商业化行为在房地产建设规划方面体现为对住宅原规划用途的改变,随之带来土地使用权用途的改变、住宅房屋登记用途变更及住宅建筑主体结构安全影响等问题;在住宅买卖合同及租赁合同方面产生违约责任;在相邻关系方面引起房屋安全防免义务、侵占公共部位及公共设施设备侵权等侵权责任,因此也应对其予以必要的规制,并予以充分、必要的法律救济。我国《物权法》第77条关于“业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”的规定,是我国目前对住宅用途商业化法律问题进行规制的主要法律规范。可见,我国对住宅用途商业化已采取“住限商”而不是“住禁商”的政策。只有满足物权法的上述规定条件,住宅用途商业化才具备合法性的前提,但因其规定仍显得疏放和过于原则化,故在实际操作过程中容易产生分歧和争议。笔者认为在尽可能满足居民的商业服务需求、满足全民创业尤其是中小企业的创业需求与尽力尊重业主适居性诉求之间,应选择与时俱进和解放思想的态度,参照英国规划法规对“用途物质性转变”的规定和香港、深圳实行的法定图则制度对商居混合建筑所采取的灵活、弹性原则,在尽可能使住宅用途商业化行为合法有效而不是一味予以禁止或限制的原则指导下,对住宅用途商业化有关法律问题作进一步的规范,并通过系统而完备的法律法规规范来定纷止争,引导相关当事人正确行使住宅用途商业化权利,充分履行相应产生的法律义务,创设规范有序的住宅用途商业化法律秩序,平衡相关当事人的法律利益。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景及理论意义
• 1.2 文献综述与问题的切入点
• 1.2.1 文献综述
• 1.2.2 问题的切入点
• 1.3 本文的研究方法与拟创新点
• 第2章 住宅用途商业化的意义厘定
• 2.1 住宅用途商业化的概念与基本内涵
• 2.2 住宅用途商业化与相关概念的比较
• 2.2.1 住宅用途商业化与商业住宅的比较
• 2.2.2 住宅用途商业化与住宅租赁的比较
• 2.2.3 住宅用途商业化与商住综合楼及其他房屋的比较
• 2.3 住宅用途商业化的法律界定
• 2.3.1 住宅用途商业化的合同法界定
• 2.3.2 住宅用途商业化的土地法界定
• 2.3.3 住宅用途商业化的房产法界定
• 2.3.4 住宅用途商业化的规划法界定
• 2.3.6 住宅用途商业化的物权法界定
• 2.3.7 住宅用途商业化的工商行政管理法界定
• 2.4 住宅用途商业化的技术界定
• 第3章 住宅用途商业化的合法性探讨
• 3.1 住宅用途商业化合法性的法律意义
• 3.2 合同法视角下的住宅用途商业化
• 3.2.1 房屋买卖合同视角下的住宅用途商业化
• 3.2.2 房屋租赁合同视角下的住宅用途商业化
• 3.2.3 物业服务合同视角下的住宅用途商业化
• 3.3 侵权法视角下的住宅用途商业化
• 3.3.1 住宅用途商业化与相邻关系侵权
• 3.3.2 住宅用途商业化与房屋安全损害
• 3.4 城市建设规划法和环境保护法视角下的住宅用途商业化
• 3.4.1 城市建设规划法视角下的住宅用途商业化
• 3.4.2 环境保护法视角下的住宅用途商业化
• 3.5 土地管理法视角下的住宅用途商业化
• 3.6 房产管理法视角下的住宅用途商业化
• 第4章 住宅用途商业化的损害结果
• 4.1 住宅用途商业化损害后果的一般分析
• 4.2 住宅用途商业化对合同当事人的损害
• 4.2.1 住宅用途商业化对租赁合同当事人的损害
• 4.2.2 住宅用途商业化对物业管理合同当事人的损害
• 4.2.3 住宅用途商业化对土地出让合同当事人的损害
• 4.3 住宅用途商业化对相邻关系当事人的损害
• 第5章 住宅用途商业化的法律救济
• 5.1 住宅用途商业化法律救济的一般分析
• 5.2 住宅用途商业化的立法规范完善
• 5.2.1 住宅用途商业化的法律完善
• 5.2.2 住宅用途商业化的行政法规及规章完善
• 5.2.3 住宅用途商业化的司法解释完善
• 5.2.4 住宅用途商业化的地方立法规制完善
• 5.3 住宅用途商业化的合同制约
• 5.4 住宅用途商业化民事责任的明晰化
• 5.5 住宅用途商业化的行政监管
• 结论
• 参考文献
• 致谢