沧州市住房和城乡建设局河北省沧州市061001
摘要：人们的生活离不开住房，房价是当前社会人们普遍比较关注的话题。目前，政策性住房供应是对房地产市场进行调控的有效方法之一。本文主要探析政策性住房供应对房价走势造成的影响，通过政策性住房的供应可以对房价下降起到传导性的作用，对房价的上涨同样具有传导机制。
关键词：政策性住房；供应；房价走势；影响
引言
近年来，我国商品房房价以迅雷不及掩耳之势上涨，各种关于房价的宏观调控政策相继出台，但是调控结果并没有达到预期效果。近年来，国家加强了行政手段对房产进行调控，政策性住房逐渐从调控中孕育而生。但是政策性住房是否能够达到平抑房价的目的，还需要针对房价走势进一步进行分析。
一、政策性住房的分类
政策性住房分为两大类，分别是保障性住房、政策性商品住房。保障住房是政府对低收入家庭实施的一种扶贫措施，解决其住房难问题，其建设标准和销售价格也都属有保障性质。这类住房里边包括：廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房。政策性商品住房在户型面积和销售价格以及户型比例方面都有明显的限制，这种住房的售价和户型都是由政府统一限制的[1]。对于政策性住房和政策性商品住房是有一定交叉的。通常条件下，限价房和经济适用房即属于保障性住房，也属于政策性商品住房，或者称为“可销售”的保障性住房，另外政策性商品住房还包括政府限定最高销售价格的普通商品住房等。
二、政策性住房的调控作用
政策性住房可以调节我国住房供应体系中住房市场的供求关系，增加政策性住房的供应势必会减少商品住房的需求量，从而对平抑房价起到关键作用；反之，减少政策性住房的供应量，必定会使房价上涨。建设部明确发文，将政策性住房纳入到住房建设规划当中，并发出声明，政策性住房将会在未来房价调控中扮演重要角色。
三、政策性住房供应对房价走势的影响
政策性住房首要的目标就是对房价的上涨进行控制，让房价能够具有一定的合理性，让房地产市场的发展能够健康。要想知晓政策性住房是否能够达到抑制房价的作用，就需要分析政策性住房对房价走势的影响。
（一）政策性住房对房价下降的影响
1减少商品住房需求量，分流商品住房购买群体
自从我国对住房货币进行改革之后，房地产市场获得了前所未有的发展，由于各种政策保障房长期缺乏，商品住房销售面对的对象是全社会的所有群体。根据有关调查显示，经济适用房不管是从竣工面积上还是从施工面积上都只占据总面积很少的比例。根据相关统计，很多个城市当中甚至没有廉租房制度。因此，对房价进行有效调控的方法可以从增加政策性住房入手，减少商品住房的需求量[2]。商品房需求量一旦减少，可以促使房价下降。
2推出政策性住房，改变购房群体的心理预期
国务院推出保障性住房能够很好的改变购房者的心理预期，这种措施可以让具有购买政策性房屋的人不去购买商品房，转而购买政策保障房。另外对于一些想要购买商品房的潜在客户受到商品房价格平稳的影响从而处于观望状态，同时价格平稳，也可以让“炒房者”对住房市场望而却步，保持房地产市场理性。
3同一区域市场加强对比，对商品房价值重新审视
在同一个区域的住房，其周边环境和交通状况大体上基本一致。如果在同一个区域里边增设政策保障房，购买者一定会将经济适用房同正常的商品房进行对比，从而对商品房的价值重新审视。如果政府在设置政策保障性住房时，将价格大幅低于商品房，一些潜在的购房客户将会对二者进行对比，这样区域内部商品房的价格会呈现出下降趋势。从这里就可以分析出，政策性住房导致房价下降的主要原因是抓住需求者的心理因素，对正常商品房价进行控制。从经济学角度来分析，供给各方面因素不改变的状态下，正常商品房的需要量减少，从而使商品房下降。
（二）政策性住房对房价上涨的影响
1增加政策性保障房，控制商品房供给量
近年来，我国的土地在大量减少。耕地面积在逐步减少，这种局势之下，国家对耕地实施了保护制度，将一些农用地转换成非农用地，对土地的利用也进行了一个总体的规划，这种政策让房屋的建设面积也受到一定的局限性。《物权法》的出台，改变了居民的思想，拆迁难度在逐步上升，供地速度十分缓慢。在每年土地供应总量不变的情况下，增加政策性房屋肯定需要土地面积，这种状况下，商品房土地的供应面积将会大量减少，建造的商品房也会相应的减少[2]。
2减少政策性住房土地收入，刺激商品房增加土地收入
根据相关研究结果表明，地方财政收入在逐年减少。地方政府增加财政收入的主要来源仍然需要通过土地出让金来实现，房地产行业和各种建筑行业是他们实现增收的主要源头。虽然说近两年中央财政对地方政府加大了投资力度，让地方政府的剪刀差问题有所缓解，但是地方政府的主要收入来源仍然是土地方面的收入，国家推出的各种政策性住房是不让出让的，因此也意味着没有土地出让金。这种房屋的销售价格是由政府预定的，销售价格会比商品房低。预定售价以后，开发企业获得的收入是按照自身需要的利润来推算土地成本，地方政府在土地出让方面的收入肯定会锐减。同时售价的减少也会让地方政府收到的各种税费相应减少。由于地方政府会在政策性住房中得不到较多收入，因此会将目光投向于正常商品房的土地出让中，从商品房当中获取更多的收入[3]。为了从商品房当中获取更多的收入，政府会将土地出让价格抬高，对土地出让方式进行改变。政府的这种通过商品房来弥补政策保障性住房损失的办法会让正常土地出让的价格增高，从而让商品房价格上涨。
3增加商品房销售，弥补政策性住房损失
国家推崇经济保障房屋的工程中，会呈现出两种趋势：一种是建设方式上发生变化，从集中建设向配建方式转型。另一种是房屋建设上逐渐趋于开发企业，这种状况下，很容易出现商品住房开发和政策性配建都由同一个房地产开发企业来建设，由于在政策性住房上获得的利润比较小，企业要想从中获得利润，只能通过商品房来弥补，这种状态下会让那个商品房的销售价格全面上涨。
结语
综上所述，运用保障性房屋对商品房进行抑制，既可以让商品房上涨也可以让商品房价格下降，具体还是需要根据供求关系来分析。因此，只有将政策性住房制度长期落实，才能够对房产市场进行稳定。对政策性住房的增加也要合理建设，对城市土地进行合理规划，从商品房上来弥补政府财政收入。把握好商品房和政策保障房群体的需求量，合理控制好房产市场，通过对房产市场的宏观调控来达到稳定的目的。
参考文献
[1]王毕华.湖北省保障性住房供给对房地产市场的影响[J].时代经贸，2016（13）：51-53.
[2]王晓芬，刘定一.保障性住房对房地产市场的影响分析[J].价值工程，2016，35（28）：52-54.
[3]邹靖.保障性住房的发展状况及对房地产市场的影响分析[J].知识经济，2017（21）：10-11.