基于案例研究的房地产风险分析

论文摘要

2003年以来,房地产业增加值占GDP比例一直稳定在4.5%左右,2007年略有提升,达到4.9%,可见房地产业是我国支柱产业。在房地产业带来巨额收益的同时,由于其行业投资固有的高投入、变现能力差、影响因素复杂等特性,使得房地产投资的风险也十分突出,一个国家或地区如果不对房地产投资风险因素进行有效的控制,国民经济发展、国家宏观调控、房地产投资主体及结构、金融信贷政策以及外资管理等各个方面就会出现问题,进而影响到整个国民经济的稳定和发展。因而对房地产投资风险进行研究具有重要的社会、经济意义。文章主要是从房地产开发商角度来思考房地产项目投资风险,研究的目的主要是帮助开发商如何识别出房地产项目开发各阶段存在的风险因素,并运用模糊综合评价法对风险进行定量评价,得出整个项目开发风险等级,从而提出相应的应对措施来规避和减少投资风险,达到开发决策制定的预期目标。文章还采用了作者亲自参与的一个房地产开发项目,来实证模糊综合评价法在房地产项目风险评价中应用,得出模糊综合评价法在风险评价中是完全实用的。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 国内外研究现状
• 1.1.1 国外研究现状
• 1.1.2 国内研究现状
• 1.2 研究意义和目的
• 1.2.1 研究意义
• 1.2.2 研究目的
• 1.3 研究内容
• 1.4 创新之处与拟解决的关键问题
• 1.4.1 创新之处
• 1.4.2 拟解决的关键问题
• 1.5 预期目标
• 1.6 技术路线
• 2 房地产项目投资风险识别
• 2.1 风险识别内涵
• 2.2 风险识别的特性
• 2.2.1 个别性
• 2.2.2 主观性
• 2.2.3 复杂性
• 2.2.4 不确定性
• 2.2.5 连续性
• 2.2.6 全面性
• 2.3 风险识别方法
• 2.3.1 头脑风暴法
• 2.3.2 德尔斐法
• 2.3.3 幕景分析法
• 2.3.4 筛选—监测—诊断技术
• 2.3.5 故障树分析法
• 2.4 风险识别方法优缺点比较分析
• 2.4.1 头脑风暴法
• 2.4.2 德尔斐法
• 2.4.3 幕景分析法
• 2.4.4 筛选—监测—诊断技术
• 2.4.5 故障树法
• 2.4.6 小结
• 2.5 风险识别过程中的障碍因素分析
• 2.5.1 可靠性
• 2.5.2 成本指标
• 2.5.3 主观偏差
• 2.6 风险识别的过程
• 2.6.1 确定风险识别的对象
• 2.6.2 收集并处理生成与风险有关的信息
• 2.6.3 不确定性的分析与判断
• 2.6.4 选择风险识别技术与工具
• 2.6.5 确定风险事件并分类
• 2.6.6 预测风险事件的发展过程及结果
• 2.6.7 风险识别报告
• 2.7 房地产开发各阶段风险因素识别
• 2.7.1 投资决策阶段风险
• 2.7.2 前期工作阶段风险
• 2.7.3 建设阶段风险
• 2.7.4 租售阶段风险
• 3 风险评价
• 3.1 房地产投资风险评价指标体系
• 3.1.1 直接指标
• 3.1.2 间接指标
• 3.2 房地产投资风险模糊综合评价
• 3.2.1 房地产投资系统风险评价指标体系
• 3.2.2 判断矩阵及其特征向量
• 3.2.3 房地产投资系统风险模糊综合评价模型
• 4 房地产投资风险控制
• 4.1 风险回避
• 4.1.1 风险回避的局限性
• 4.1.2 风险回避常用的措施
• 4.2 风险预防
• 4.2.1 投资决策阶段
• 4.2.2 开发前期阶段
• 4.2.3 实施建设阶段
• 4.2.4 租售阶段
• 4.3 风险抑制
• 4.4 风险转移
• 4.4.1 非保险转移
• 4.4.2 保险转移
• 4.5 风险分散
• 4.5.1 房地产投资组合
• 4.5.2 房地产共同投资
• 4.6 风险自担
• 4.6.1 风险自担适用情况
• 4.6.2 风险自担措施
• 5 案例实证
• 5.1 青城阳光项目概况
• 5.2 构建项目系统风险评价指标体系
• 5.3 项目评价矩阵及其特征向量确定
• 5.3.1 准则层风险因素判断矩阵及其特征向量
• 5.3.2 指标层判断矩阵及其特征向量
• 5.3.3 计算指标层风险因素的系统特征向量
• 5.4 项目系统风险度计算
• 5.4.1 确定风险评价准则集
• 5.4.2 确定风险隶属度向量
• 5.4.3 计算项目系统风险度
• 5.5 结论分析
• 5.5.1 投资决策阶段风险
• 5.5.2 前期工作阶段风险
• 5.5.3 建设实施阶段风险
• 5.5.4 租售阶段风险
• 6 结论与展望
• 6.1 本论文结论
• 6.2 展望
• 致谢
• 参考文献