我国廉租住房投资信托基金REITs模式研究

论文摘要

从1998年国务院发布文件在中国推行廉租住房开始,廉租住房在中国已经发展了13年。在中国发展的这13年,廉租住房建设进程虽有所推进但进展缓慢,最突出的问题是资金的严重滞后性。中国廉租住房目前的主要资金来源是政府的财政补贴和住房公积金增值收益等,导致廉租住房融资对政府的依赖性强且融资渠道狭窄,不利于廉租住房的发展。房地产投资信托是一种由基金公司或其他发起人以发行收益凭证的方式汇集社会上不特定投资者的资金,由专门投资机构或信誉良好的金融机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。美国和新加坡等国将其引入公共住房的融资建设,不仅扩大了公共住房的融资渠道,解决了公共住房的融资困难,还提高了建设效率和服务水平,取得了良好的效果。文章在研究国外REITs的理论成果和成功经验的基础上,分析了当前中国廉租住房的投融资现状,探讨了将REITs引入中国廉租住房建设的可行性,并对其可能产生的风险以及利益相关方的博弈局面进行了系统性的分析。文章主要分为7章,第一章主要阐述选题背景、研究目的和意义并分析和总结国内外研究现状;第二章主要是对廉租住房的投融资的基础理论的研究,对廉租住房准公共产品的可销售性和可经营性进行评估;第三章是对REITs理论的研究,分析其主要分类和内在特性并归纳出普遍的运作模式;第四章通过对中国廉租住房投融资模式的现状剖析,结合国际上的成功经验,探讨在中国引入廉租住房REITs的可行性;第五章探讨在中国构建廉租住房REITs的运营模式,并对可能产生的风险和风险规避机制进行研究;第六章通过对REITs运营模式中利益相关方博弈局面的分析,提出在中国发展廉租住房REITs是必然性选择;第七章是对论文所做的工作进行归纳总结并做出研究展望。鉴于在中国发展REITs还处于起步阶段,论文侧重于对中国发展廉租住房REITs值得思考的问题,运用社会学、经济学以及统计学的知识和方法,采用定性与定量结合、理论和实际结合的研究手段,探讨中国发展廉租住房REITs的可行性以及需要面对的问题和局面,提出政策性建议。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 1 绪论
• 1.1 选题背景
• 1.2 研究目的和意义
• 1.2.1 研究目的
• 1.2.2 研究意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 国外研究现状
• 1.3.2 国内研究现状
• 1.4 研究内容与方法
• 1.4.1 研究内容
• 1.4.2 研究方法
• 2 廉租房投融资基础理论研究
• 2.1 廉租住房产品的特性
• 2.2 廉租房准公共产品可销售性评估
• 2.3 廉租房准公共产品可经营性评估
• 3 投资信托基金 REITs 基础理论研究
• 3.1 REITs 基本概念
• 3.2 REITs 的分类
• 3.2.1 公司型REITs 和契约型REITs
• 3.2.2 权益型REITs、抵押型REITs 与混合型REITs
• 3.3 REITs 的内在特性
• 3.4 REITs 的基本运作模式
• 4 中国廉租住房与 REITs 结合可行性分析
• 4.1 国外公共住房资金来源情况
• 4.1.1 德国的住房互助储蓄制度
• 4.1.2 新加坡的中央公积金
• 4.1.3 美国廉租住房REITs 模式
• 4.2 中国现行的廉租住房投融资模式现状剖析
• 4.2.1 中国廉租住房建设资金供给现状分析
• 4.2.2 中国廉租住房建设实际资金投入情况
• 4.2.3 中国廉租住房建设资金供给目前形势下滞后性分析
• 4.3 中国廉租房保障体系中引入REITs 的可行性研究
• 4.3.1 廉租房市场巨大的资金需求
• 4.3.2 廉租房投资信托基金稳定的投资收益适合中小投资者介入
• 4.3.3 信托法规的完善及中国政府的大力支持
• 4.3.4 投资信托基金REITs 本身优势契合廉租房的资金需求
• 5 中国廉租住房 REITs 运作模式构建
• 5.1 目前中国投资信托REITs 与国外的区别
• 5.1.1 目前中国现存的准REITs 模式特征
• 5.1.2 中国准REITs 模式与国外REITs 模式主要区别
• 5.2 对中国廉租房REITs 运作模式的整体设想
• 5.2.1 构建适合中国廉租房的REITs 运营模式
• 5.2.2 中国廉租住房 REITs 效益分析
• 5.3 廉租房REITs 模式的风险分析及风险规避机制
• 5.3.1 管理者运作管理的风险
• 5.3.2 投资者投资廉租住房 REITs 的风险
• 5.3.3 廉租房REITs 的风险规避机制
• 6 中国发展廉租房 REITs 的必然性选择
• 6.1 中国发展廉租房REITs 的必然性选择
• 6.1.1 发展廉租房REITs 是制度变迁和社会发展的结果
• 6.1.2 来自各方的推动力
• 6.1.3 推出时机基本成熟
• 6.2 利益相关者的多方博弈局面
• 6.2.1 形成博弈局面的博弈主体
• 6.2.2 REITs 契约稳定性与信用的关系
• 6.2.3 博弈主体之间的博弈局面
• 6.3 中国发展廉租房REITs 的政策性建议
• 6.3.1 加大研发力度吸取国际成功经验
• 6.3.2 加快REITs 的立法进程
• 6.3.3 推进房地产投资信托的产品创新
• 7 结论
• 7.1 主要研究工作
• 7.2 主要结论
• 7.3 研究展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录