房屋所有权与土地用益物权的冲突规则 ——以汶川地震恢复重建中房地权属配置为例

论文摘要

房屋所有权与土地用益物权均应受到法律保护,但房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权和地役权之间确实存在事实上和法律上的冲突,特别是在类似汶川县的地震灾区,由于大量房屋、土地灭失,加剧了房屋所有权与土地用益物权的冲突。根据物权法定的原则,我国的土地用益物权仅有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权四类。土地承包经营权是指权利人对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权仅用于农业生产,与房屋所有权没有交集,因此也就不存在冲突,但为了概念的完整性,本文仍然以房屋所有权与土地用益物权的冲突规则为题。本文主要采用了文献综述研究法、访谈法以及对比研究法。首先是文献综研究法。在课题的准备过程中,将对房屋所有权与土地用益物权冲突规则的研究文献进行检索和搜集,包括学术界对相关问题理论研究的论文、著作和调研报告等,以便能够较准确的把握目前房屋所有权与土地用益物权冲突规则的前沿理论,另外笔者将冲突规则这一概念明确化,在本文中特指在房屋所有权与土地用益物权两者发生冲突时,一种可以最大限度的保障房屋和土地权利人的利益的制度。从这个定义出发,冲突规则既不能损害房屋所有权人的利益,亦不能损害土地用益物权人的利益,即使两个权利归属于同一人,也不能使权利人的任何一种利益受损。其次是访谈法,访谈法主要是在无法通过文献研究法来开展相关研究时,与相关人员进行实地交流以获取真实的第一手资料的方法。通过走访咨询,对相关基层政府进行实地考察,对部分政府负责人进行探访、咨询,以了解灾区实际存在的房屋所有权与土地用益物权之间的冲突；最后对比研究法,看国外是否存在这样的冲突,是否存在可供借鉴的经验。本文是在文献研究法的基础上,通过对比国内外和区域内外的相关理论与实践,来梳理房屋所有权与土地用益物权之间的关系,从而最大限度的保障房屋和土地权利人的利益,同时通过对物权法的研究,可以指导灾后的重建工作,起到定纷止争的作用。通过梳理,笔者认为我国法学界对于地震灾区房屋所有权与土地用益物权问题的讨论与研究是多角度的,但多停留在房屋所有权与建设用地使用权之间的冲突,对于房屋所有权与宅基地使用权,以及房屋所有权与地役权之间的冲突则很少提及,同时关于房屋所有权与土地用益物权的冲突规则,国外由于采用了不同于国内的房地关系,因此无现成的国外经验可供借鉴。在现行法律框架内,要解决这一冲突,要把握三个核心,一是要明确“公共利益优先”,引入土地承租制度；二是允许农房所有权与宅基地使用权同时转让；三是坚持市场问题市场解决,政府不过度介入。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1、导论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 国内外研究现状述评
• 1.2.1 本课题的国内研究现状述评
• 1.2.2 尚待解决的问题
• 1.3 基本思路与主要内容
• 1.4 本文研究方法
• 2、房屋所有权与建设用地使用权之间的冲突
• 2.1 建设用地使用权未到期时的冲突
• 2.2 建设用地使用权到期时的冲突
• 3、房屋所有权与宅基地使用权之间的冲突
• 3.1 房屋所有权与宅基地使用权之间的原有冲突
• 3.2 受灾地区政府替代市场加剧了冲突
• 4、房屋所有权与地役权之间的冲突
• 5、域外与我国房屋所有权与土地用益物权关系模式的比较
• 5.1 国外房屋所有权与土地用益物权的关系模式
• 5.1.1 一元主义立法模式
• 5.1.2 二元主义立法模式
• 5.1.3 "地随房走"立法模式
• 5.2 我国房屋所有权与土地用益物权的关系模式
• 6、房屋所有权与土地用益物权的冲突规则
• 6.1 房屋所有权与建设用地使用权的冲突规则
• 6.1.1 延长建设用地使用期限,明确续约权制度
• 6.1.2 明确公共利益范围,规范土地收回制度
• 6.1.3 建立健全权利制约体系
• 6.1.4 建立健全承租土地使用权制度
• 6.2 房屋所有权与宅基地使用权的冲突规范
• 6.2.1 房屋所有权与宅基地使用权同时转让
• 6.2.2 理清政府与市场关系
• 6.3 房屋所有权与地役权的冲突规范
• 6.3.1 以土地征收替代冲突中的地役权
• 6.3.2 重建情形下保障房屋所有权人的利益
• 7、结论
• 参考文献
• 后记
• 致谢