中国土地市场的运行机理：现状与分析

论文摘要

我国土地市场存在一系列问题:城市拆迁纠纷不断;优质耕地不断减少;失地农民大量增加;中央政府基于经济低迷或过热以及耕地的保护责任,将土地作为宏观调控的工具。厘清这些问题要求我们对土地市场有一个整体性的认识。回顾并理性评价我国土地市场的发展历程,有助于我们加深对土地市场的认知与理解,从而更为准确地把握当前土地市场的特征。我国的土地市场表现为明显的二元市场结构,即国有土地市场与集体土地市场并存。这种结构下,我国的土地市场可为城乡土地所有权市场、城市土地一级市场、城市土地二级市场、集体建设用地市场、农用地市场。我国的城乡土地所有权市场的形成,源于二元土地产权结构下中央政府与地方政府的土地权利博弈。地方政府在这一市场中的双边垄断地位使得它能够获取土地所有权及用途转换中产生的级差地租收益。城市土地一级市场从划拨到批租、从多头供地到垄断供地、从协议出让到招拍挂出让的三种转向,在深化土地资源配置的同时,也重配各相关主体的土地收益。城市土地二级市场中,工业用地价格表现为固定租金和分成租金(增值税)相结合,住宅商服用地的价格表现为固定租金形式。严格保护耕地、限制集体建设用地流转的政策条件,决定了集体建设用地市场是一个范围非常狭窄的市场,其不能自由流转的原因是农民、集体和政府在集体土地增值收益分配上不能达成一致,农民承受着过高的耕地保护成本。地方政府实现GDP和财政收入最大化的目的,造成了工业用地的扩张冲动和住宅商服用地的垄断供给动机。中央和地方政府的权力差异,决定了地方政府偏于选择支持或者默许隐形土地市场的发展,或者进行土地使用制度创新。基于以上认识,笔者认为中国应该完善土地招拍挂制度,推进工业用地的招拍挂出让;将土地收入纳入财政预算,弱化地方政府的垄断供地动机,整合土地各类税费,逐步过渡到征收土地财产税;在严格保护耕地和税收政策完善的条件下,逐步做到允许集体建设用地有序进入城市土地市场。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 引论
• 1.1 选题背景
• 1.2 国内外研究概况
• 1.3 概念界定、研究方法与研究框架
• 1.4 创新与不足
• 2 中国土地市场的发展历程
• 2.1 1980～1991年:集体土地市场发育与城市土地市场起步阶段
• 2.2 1992～1998年:城市土地市场扩张与集体土地调整阶段
• 2.3 1998年～至今:城乡二元土地市场发展阶段
• 3 中国土地市场运行的制度约束和土地市场的结构特征
• 3.1 中国土地市场的制度约束
• 3.2 中国土地市场的基本结构
• 3.3 中国土地市场的主要特征
• 4 中国土地市场运行机理与土地价格形成机制分析
• 4.1 中央地方土地权利博弈与城乡土地所有权市场的形成
• 4.1.1 中央地方土地权利博弈
• 4.1.2 城乡土地所有权市场的形成、结构及其演变
• 4.2 城市土地一级市场的运行机理分析
• 4.2.1 市场的产生:从土地划拨到土地批租
• 4.2.2 市场的发展:从多头供地到垄断供地
• 4.2.3 市场的完善:从协议出让到招拍挂出让
• 4.2.4 小结:政府与土地市场的边界
• 4.3 城市土地二级市场的运行机理
• 4.3.1 城市土地二级市场的产权流动和市场特征
• 4.3.2 从租金的角度看二级市场的土地价格形成机制
• 4.4 集体建设用地市场运行机理分析
• 4.4.1 集体建设用地市场化的空间
• 4.4.2 集体建设用地市场的运行机制
• 5 地区竞争制度、土地供给约束与隐形土地市场
• 5.1 地区竞争制度与和政府土地供给
• 5.2 农地非农化与土地供给约束
• 5.3 隐形土地市场与政府土地制度创新
• 6 中国土地市场运行的政策评价和政策建议
• 6.1 中国土地市场运行的政策评价
• 6.2 完善中国土地市场运行的政策建议
• 致谢
• 参考文献
• 在校期间发表的学术论文与研究成果
• 详细摘要