对我国“小产权房”流转法律问题的研究 ——以农村宅基地使用权流转机制为视角

论文摘要

随着2007年7月国家建设部的购房风险提示和国土资源部的相关禁令出台,以及2011年2月国务院就“小产权房”整治问题做出的相关重要部署,“小产权房”开始频频出现在公众的视野之中。在日益高涨的城市商品房价格面前,“小产权房”显得尤为醒目。因其价格低于城区的一半甚至更多,吸引了众多购房者,然而其另一面却是非法开发建设,对购房者而言,隐藏着不小的风险。“小产权房”流转是否合法在法律上一直存在着争议。本文以“构建公平高效的房地产市场秩序以及实现制度的激励机制”为主旨,试图在研究我国农村宅基地使用权流转机制的基础上,探讨“小产权房”流转问题的解决方案。本文通过对宅基地使用权流转的分析,结合“小产权房”自身的法律性质,认为“小产权房”应当合法化流转。本文分为四部分：第一部分是对“小产权房”流转问题作了一个综述。首先,笔者对“小产权房”的概念作了一个界定,而后又对“小产权房”的基本属性和法律特征做了阐述。其次,笔者还讨论了“小产权房”流转问题产生的原因,通过分析,得出我国“小产权房”流转问题的产生有着制度性的根源,即二元结构的土地法律制度与市场经济制度有着不可调和的冲突的结论。最后,笔者还以动态形式,简要的归纳了我国“小产权房”流转的制度变迁路线与相对应的法规政策。第二部分论述了“小产权房”合法化流转的必要性和在法律上流转的可能性。第三部分论述了“小产权房”流转问题下的制度障碍,即指农村宅基地使用权流转问题。在这部分,笔者首先对我国农村宅基地使用权制度做了概述。其次,笔者对我国农村宅基地使用权流转制度的现状进行了阐述。再而,笔者对我国限制宅基地使用权流转的主要原因进行了分析。最后,笔者从农村宅基地使用权流转制度对“小产权房”流转的影响方面进行了总结。第四部分,笔者尝试去完善和构建有中国特色的农村宅基地使用权法律制度。按照法学界所主张的“公平与效率”,“保障性与物权性”相融的我国农村宅基地使用权法律制度的价值目标,笔者将试图将宅基地使用权的运行过程划分为三个环节,并分别以不同的价值目标为基础制定相应的运行规范。三个不同的法律规范相互补充、联系,互为一体,分别为一个统一制度目标服务,由此形成具有中国特色的农村宅基地使用权法律制度体系。结论部分,通过分析了现行法规对“小产权房”流转的限制后,指出“小产权房”无法取得所有权,究其原因,根本上还是宅基地使用权流转问题。经过分析,笔者认为,只有形成具有中国特色的农村宅基地使用权法律制度体系,才能为“小产权房”合法化流转打开法律制度上的突破口。

论文目录

• 摘要
• AbstraCt
• 引言
• 一、"小产权房"流转问题的缘起
• （一） 小产权房的概念、基本属性和法律特征
• 1、"小产权房"的概念
• 2、"小产权房"与"大产权房"区别
• 3、"小产权房"的基本属性和法律特征
• （二） "小产权房"流转问题产生的原因分析
• 1、土地市场相关主体的利益驱动
• 2、政府部门存在监管漏洞
• 3、农村土地法律制度的缺陷
• 4、现行住房供应制度的不完善性
• （三） "小产权房"流转的制度变迁与立法规定
• 二、"小产权房"合法化流转的法律必要性及其可能性
• （一） "小产权房"合法化流转的必要性
• 1、土地利益合理分配的要求
• 2、城乡统筹发展的趋势
• 3、住房保障体系的完善之需
• （二） "小产权房"流转的在法律上的可能性
• 1、在《宪法上》的可能性
• 2、在《民法通则》上的可能性
• 3、在《土地管理法》上的可能性
• 三、"小产权房"流转的制度障碍—以我国农村宅基地使用权流转机制为视角
• （一） 我国农村宅基地使用权制度概述
• 1、农村宅基地使用权的概念
• 2、农村宅基地使用权的法律特征
• （二） 宅基地使用权流转的概念和流转模式
• 1、宅基地使用权流转的概念
• 2、宅基地使用权流转的模式
• （三） 当前我国限制宅基地使用权流转的主要原因分析
• 1、"城乡分治"的土地制度
• 2、基层政府严重的负债状况
• （四） 农村宅基地使用权流转对"小产权房"流转的影响
• 四、完善和构建有中国特色的农村宅基地使用权法律制度
• （一） 农村宅基地使用权的设立
• （二） 农村宅基地使用权的获得
• （三） 农村宅基地使用权的运用
• （四） 农村宅基地使用权权利的必要限制
• 结论
• 致谢
• 参考文献