论文摘要
由于房地产常被用作贷款的抵押品,银行信贷与房地产价格波动有着紧密的关联性,在发达国家表现尤为明显。这也成为过去10年中各国房地产业与国内金融体系和实体经济相互作用多种方式中最为重要的一种。从历史教训和现实经验中我们清晰可见对于各国房地产资产泡沫形成,信贷过度扩张起到了十分重要的推动作用。其中以始于2007年的美国“次级贷款危机”为最甚。美国经济学家海曼·明斯基一直致力于对金融危机的特征提供解释和原因分析,其核心理论便是信贷“顺周期”的不稳定性。他认为在一个不受到政策干预的自由资本主义金融体系内,信贷是顺周期的——当经济处于上升阶段时,信贷会扩张；而当经济下行时,信贷便会紧缩,这种顺周期行为形成了金融体系内生的不稳定,并最终造成危机的爆发。整个周期的过程包括转位、繁荣、亢奋、获利和恐慌五个阶段。“明斯基时刻”被广泛用于描述金融体系从稳定开始转向不稳定的时刻。美国“次级贷款危机”被广泛地解释为一场“明斯基式的危机”,正是由于这场危机及随之而至的金融体系崩溃和深度的经济衰退被认为是对明斯基关于资本主义经济危机理论的有效确认。近10年来,我国房地产业时冷时热,呈波动式发展。通过考察房地产价格年度涨幅、房屋出租率、空置率及价格收入比率已然可以得出我国房地产资产价格己呈现出泡沫化特征,受到投机因素的影响较大的结论。若不及时加以控制很可能重蹈欧美等国的覆辙出现价格严重背离其合理价值时的房地产市场的虚假繁荣。国家信息中心数据表明,在这10年我国房价高低波动的同时,银行贷款的增长幅度也呈现出时而扩张、时而紧缩的势头,与房地产价格波动出现惊人的一致。由于房地产投资人主要为收入较高群体,即使没有贷款支持也能够负担的起购房,中国按揭贷款比例远远低于欧美,房地产市场与金融体系的联系度也远低于西方发达国家。但信贷与房价仍然存在显著的相关性。房地产业资本密集型行业的特质,房地产市场的繁荣离不开银行信贷资金的参与和支持。中国房地产业的贷款多数来自于房地产开发商的银行借贷。且中国房地产发展的一个特殊方面在于房地产供给方面,尤其是房地产开发商,对房价走势有着很大的推动作用。因而,应用明斯基理论研究房价泡沫化的形成过程,预防泡沫瞬间破灭的“明斯基时刻”到来,分析房价上涨与信贷扩张之间的关系仍然具有重要研究价值。本文采用Granger因果检验我国房价与房地产开发商贷款之间的关系,它们之间存在单向的还是相互影响的因果关系,由此判断房地产开发商是如何通过信贷影响我国房价变动的,以及房价波动会会如何影响银行的信贷风险。结合以上实证分析的结论,本文给出了以下的政策建议：(1)控制房地产信贷投放量。防止银行信贷资金的大量投放,使得房地产投资过热,房地产价格迅速上涨,泡沫积聚,也给银行系统带来巨大的风险隐患。(2)调整房地产贷款投向,优化房地产供给结构。严格控制高档住宅项目开发投资的贷款投放,引导资金更多流向经济适用房及保障房建设,满足普通百姓基本的住房需求。控制房价泡沫明显、投资过热城市房地产开发投资贷款的发放,转向中西部的中等城市,让中西部居民能够有住房保障。(3)应加强贷款审核,严格查处房地产信贷发放中的违规行为,避免为房地产开发商的“囤地”“捂盘”等行为提供资金支持,抑制房地产投机行为。