论文摘要
近年来,房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出,成为社会各界关注的热点;房地产市场信息不对称、房价无序暴涨、违规操作和投机炒作、市场监控力度不够和法规建设滞后所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险。这些问题仅仅依靠市场机制自发调节无法解决,政府如何运用经济手段来规范房地产市场,加强政府管制研究成为一个重要课题。本论文运用产业经济理论、制度经济学和政府管制理论,采取规范分析和实证分析、比较分析、定量分析等方法,并运用博弈理论,结合其它国家的经验教训,对我国房地产市场中政府管制与市场竞争机制进行剖析,研究在市场失灵的情况下,政府应如何在保持充分竞争的同时又要发挥政府管制的作用,避免政府寻租和市场失灵等现象,达到稳定市场防止房地产泡沫的目的,最后对我国房地产市场的政府管制政策提供思路和建议。本文认为,土地资源的有限性和房地产不可移动构成了房地产市场的垄断性特征,信息不对称性、房地产市场价格自主定价政策是造成房地产暴利、房地产价格居高不下、投机炒楼与投资热潮的原因。中央政府对房地产市场实行的行政、财税、金融、土地等手段,一方面是这些间接手段影响具有较长的滞后性,另一方面是房地产既得利益方可以轻易转嫁成本,推动价格的进一步上升,造成价格的严重扭曲。削弱卖方主导的市场势力和利益合谋,实现利益均衡是政府制定政策导向、实现政府管制的关键。现阶段基于房地产市场的掠夺性定价,政府应当采取一系列综合性经济手段实施管制。但随着廉租房、廉价房和商品房市场结构的完善,政府应该放松对房地产市场的管制。本文可能的创新之处在于:1、从产业经济学角度对我国房地产业的现状进行分析,更清晰地把握房地产市场的脉络特征,为进一步规范房地产市场的发展提供思路和依据。2、通过对房地产价格构成及其影响因素的分析,针对房地产市场的价格性掠夺、卖方市场与地方政府形成的利益共同体,提出房地产市场的政府管制需要对价格及其相关因素采取一系列综合性经济手段,为我国房地产政策的制定和实施提供参考。