城市写字楼市场预警研究

论文摘要

随着我国宏观经济的持续发展,第三产业的比重不断上升,现代服务业的发达程度更是成为了生产力水平先进与否的标志,于是整个经济社会的重点从工厂走进了写字楼。作为房地产市场的重要组成部分之一,写字楼的发展程度直接反映市场甚至整个经济的景气程度,是城市经济发展的指示器。而产业结构的不断调整和优化更是为写字楼市场提供了广阔的发展前景,但与此同时,竞争也更为激烈,接踵而来的问题也越来越多,如:一些地区写字楼空置率过高;写字楼租金和售价增长过快;开发商没有经过谨慎的决策分析而盲目投资开发等等。鉴于此,建立写字楼市场预警系统具有重要的理论和实际意义。本文以较为成熟的宏观经济预警理论和房地产预警理论为依据,以综合模拟法为设计主线,构建了城市写字楼市场预警系统。首先,在理论分析的基础上,对写字楼市场运行特点进行了剖析;其次,从写字楼产业与城市经济的协调关系、写字楼市场的供求协调关系和写字楼产业与第三产业的协调关系三大板块,选取14个写字楼市场预警指标,包括销售面积/竣工面积、写字楼投资增长率/第三产业增加值年增长率等;最后,本文以杭州市写字楼市场为例,通过选取连续8年的数据,划定预警段,确定指标权重,分别对各项指标进行预测,并计算综合指数以判断写字楼市场是否存在警情现象。就单指标警情预报而言,大部分指标都处于正常的区间内,但诸如写字楼投资和价格的若干指标波动起伏还是偏大;就综合指标警情预报而言,杭州市写字楼市场的发展总体上来讲还是比较平稳的,并没有出现过热或者过冷的情况。本文建立的写字楼市场预警系统具有一定的可行性,对写字楼的预警具有较大的参考价值,当然预警系统在不少方面仍有待于完善和加强。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.1.1 城市第三产业的发展
• 1.1.2 楼宇经济与城市发展
• 1.1.3 对我国写字楼发展的总体判断
• 1.2 研究意义
• 1.3 研究目标与研究内容
• 1.3.1 研究目标
• 1.3.2 研究内容
• 1.4 研究方法与技术路线
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 技术路线
• 2 相关理论的研究回顾和文献综述
• 2.1 有关写字楼的研究理论
• 2.1.1 国外关于写字楼研究的简要述评
• 2.1.2 国内关于写字楼研究的简要述评
• 2.2 宏观经济预警理论
• 2.2.1 经济预警的发展历程
• 2.2.2 经济预警的基本分析框架
• 2.3 房地产预警理论研究
• 2.3.1 房地产预警研究的发展过程及现状
• 2.3.2 房地产预警系统的内涵及特征
• 2.3.3 房地产预警系统的组成
• 2.3.4 房地产预警的指标体系
• 2.3.5 房地产预警系统运行流程
• 2.3.6 房地产预警的研究方法
• 2.4 国内房地产预警指标体系研究概况
• 2.5 国内房地产预警研究存在的问题
• 3 写字楼市场预警系统的构建
• 3.1 预警系统设计的方法及思路
• 3.2 写字楼市场预警指标体系研究
• 3.2.1 国内现有房地产预警指标体系的比较分析
• 3.2.2 写字楼市场预警指标体系的设计原则
• 3.2.3 指标体系的选取
• 3.3 确定各指标的权重及合成综合预警指数
• 3.4 划分预警区间
• 3.5 预测并预警
• 4 杭州市写字楼市场预警实证研究
• 4.1 杭州市写字楼市场分析
• 4.1.1 区块描述
• 4.1.2 租金与价格特征
• 4.1.3 市场需求分析
• 4.1.4 开发经营策略
• 4.1.5 未来发展趋势
• 4.2 杭州市写字楼市场预警的实证分析
• 4.2.1 样本数据的选取
• 4.2.2 指标的选择
• 4.2.3 确定各指标的权重
• 4.2.4 警界划分
• 4.2.5 预测
• 4.2.6 警情预报
• 5 结论与展望
• 5.1 研究结论
• 5.2 研究的可能创新之处
• 5.3 研究不足
• 5.4 后续研究的展望
• 参考文献
• 附录1: 原始数据表
• 附录2: 指标相关系数矩阵
• 附录3: 指数平滑预测各单项指标
• 致谢