国内房地产企业融资模式探索

论文摘要

房地产业属于国民经济的先导性行业,房地产业的发展可以带动相关几十个行业的发展。近年来,中国房地产业迅速发展,为国家经济和社会发展作出了重要贡献。房地产行业作为一个资金密集型行业,其发展离不开资金的支持。资金的规模大小、获取方式、成本高低等因素直接关系到房地产企业的生存和发展。房地产企业要在激烈的市场竞争中取得成功,除了技术力量、管理能力、商业信誉以外,筹措资金的能力和资本运作水平是房地产开发企业形成核心竞争力的重要因素,也是决定其项目规模、开发模式、风险承担和土地储备的重要约束性条件。就房地产开发投资而言,在取得土地使用权时就需要大量资金;而在整个开发运作过程中,如果开发商缺乏筹集资金和运作资金的实际能力,不能把开发建设各个阶段的资金妥当安排,企业很可能因流动资金拮据、周转困难而面临失败的结局。因此,房地产开发企业的核心能力并不仅仅是建造房屋,而是在整个开发过程中进行的资源整合和资本运作。房地产开发资金量大、周期长的特点,在客观上对房地产开发企业找到适当的融资渠道提出了迫切要求,以利于房地产企业融通资金,开发建设,提高投资效益。本文拟对国内房地产企业融资的各种可能的模式进行分析,借鉴国外成熟市场的经验,对如何有效地利用各种融资方式进行探讨,提出相关建议。本文分四个部分对国内房地产企业融资模式进行了论述:第一部分对房地产企业融资模式从总体上进行了阐述,包括四个方面的内容:一是提出房地产企业融资的概念;二是描述了一般房地产项目的资金结构;三是对房地产项目的建设期融资进行描述;四是对房地产项目的运营期融资进行描述。运营期融资主要是针对商业房地产项目而成立。通过对房地产企业融资模式的总的阐述,为后文借鉴国外先进经验,进行比较分析作好铺垫。第二部分阐述国外成熟市场房地产企业融资方式,主要选择美国的房地产企业融资作为主要的比较标准,分别从美国的房地产产业链、房地产证券化、房地产投资信托、房地产投资基金进行论述,并列举部分典型案例,深化对成熟市场房地产企业融资模式的认识和理解。第三部分对中国房地产企业融资现状进行论述,涉及目前国内房地产的主要形式、房地产企业融资的主要特征和形式、中国房地产企业融资的现状和存在的问题,并列举了一些中国房地产企业融资的典型案例,深入说明目前国内房地产企业融资的现状以及与国外企业融资方式的区别。第四部分分别论述了国内大型房地产企业和中小房地产企业融资可能采用的不同模式,最后在目前宏观政策从紧的背景下,提出对房地产企业融资策略的建议。在论文的结尾对全文的观点进行总结。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 绪论
• 1. 问题的提出
• 2. 基本思路和研究方法
• 1. 房地产企业融资方式分析
• 1.1 房地产企业融资的概念
• 1.2 房地产项目的资金结构
• 1.3 房地产建设期融资
• 1.3.1 自有资金
• 1.3.2 银行贷款
• 1.4 房地产运营期融资
• 1.4.1 运营现金流融资
• 1.4.2 商业房地产证券化
• 1.4.3 商业房地产抵押
• 1.4.4 商业房地产租赁
• 1.4.5 房地产信托
• 2. 美国房地产的融资模式借鉴
• 2.1 美国房地产的产业链
• 2.1.1 美国房地产产业链的主要参与者
• 2.1.2 美国房地产产业链的结构
• 2.2 美国房地产证券化概述
• 2.2.1 房地产证券化的概念
• 2.2.2 房地产证券化的形式
• 2.2.3 房地产证券化对美国房地产业的影响
• 2.3 美国的房地产投资信托及典型案例
• 2.3.1 房地产投资信托概述
• 2.3.2 REITs 的资格条款及其投资
• 2.3.3 REITs 产生的原因及其类型
• 2.3.4 REITs 与有限合伙制的区别
• 2.3.5 美国典型房地产投资信托
• 2.3.6 美国房地产投资基金与房地产投资信托比较
• 2.4 美国与中国房地产企业融资的比较
• 2.4.1 美国房地产产业链与中国房地产产业链的区别
• 2.4.2 美国房地产企业融资对我国的启示
• 3. 中国房地产企业融资现状
• 3.1 中国房地产的主要形式和发展现状
• 3.1.1 住宅地产
• 3.1.2 商业地产
• 3.1.3 中国房地产的发展现状
• 3.2 中国房地产企业融资的主要形式及特征
• 3.2.1 中国房地产企业融资的主要形式
• 3.2.2 中国房地产企业融资的主要特征
• 3.3 中国房地产企业融资案例
• 3.3.1 房地产上市企业---万科
• 3.3.2 买壳上市---世茂集团
• 3.3.3 房地产信托---北京CBD 信托
• 3.4 中国房地产企业融资存在的问题
• 3.4.1 融资渠道单一，银行信贷所占比重过大
• 3.4.2 政府管制严格
• 3.4.3 房地产领域金融产品缺失
• 3.4.4 大型国有房企与中小型民营房企的融资难易度不同
• 4. 我国房地产企业融资模式分析
• 4.1 大型房地产企业融资模式
• 4.1.1 间接融资
• 4.1.2 直接融资
• 4.2 中小房地产企业融资模式分析
• 4.3 宏观政策适度从紧下的房地产企业融资策略
• 4.4 拓宽房地产企业融资渠道的政策建议
• 4.4.1 完善房地产企业融资相关法律法规
• 4.4.2 建立政府支持体系
• 4.4.3 加强信用评级体系建立
• 4.4.4 建立金融信用体系
• 4.4.5 健全金融监管的专门机构
• 5. 结论
• 参考文献
• 后记
• 致谢