房屋承租人利益保护研究

论文摘要

承租人在房屋租赁中本身就是弱势群体,如果不对其进行倾向性保护势必会影响交易的公平与效率。随着近20年来我国房屋租赁市场的发展,房屋租赁方面的法律法规开始健全。人们对房屋租赁关系的认识也有提高,承租人权益保护的问题开始逐步受到重视。因此,本文在前人研究的基础上,深入剖析了房屋承租人利益保护一般规则。其次,通过借鉴国外关于押租金、居住条件以及更新权等规定,力图保障我国承租人居住权。最后从商铺租赁与公有住房租赁的角度,对承租人利益进行特殊的保护。全文共分五部分。第一部分阐述了我国房屋承租人利益保护的制度沿革,对不同国家承租人利益保护的立法作了系统比较。首先,厘清了我国房屋承租人利益保护的制度沿革和立法现状,指出了我国房屋租赁法律制度的存在的问题与将来的发展趋势。其次对国外房屋承租人利益保护的立法作了比较系统的比较,试图把握承租人利益保护的基本规律与制度特色,为改革完善我国相关制度提供有益的借鉴。第二部分探讨了房屋承租人利益保护的一般规则。从近代民法向现代民法演进的过程中,租赁权呈现出物权化的趋势,为了保护承租人的利益,各国民法先后确立了一些重要的规则,如承租人的优先购买权、买卖不破租赁原则等。本部分研究了这些规则在适用于存在的问题,并提出了解决方案。第三部分从住处条件的保障、押租金的限制以及更新权的赋予等方面阐述了房屋承租人居住权的法律保障措施。第四部分主要围绕租期长短、租赁终止权的限制以及续租权的保护等问题探讨了商铺承租人利益的法律保护问题。第五部分研究了公有住房承租人利益保护的法律问题。公有住房租赁是我国城市住房保障体系的重要组成部分,包括廉租房和公共租赁房两大类。这些都是需要法律解决的问题。本部分首先对公有住房租赁的现状进行探讨。之后,指出公有住房租赁中存在的问题。如申请机制的缺陷、出租人权利的无限制等。最后从完善申请机制、限制出租人权利以及出租人模式改革等方面,对承租人提供更有效的保护。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 引言
• 1 房屋承租人利益保护的立法比较
• 1.1 我国房屋承租人利益保护的法律沿革
• 1.2 我国房屋承租人利益保护的困境
• 1.3 房屋承租人利益保护立法比较
• 1.3.1 英美法系
• 1.3.2 大陆法系
• 1.3.3 比较分析
• 2 房屋承租人利益保护的一般规则
• 2.1 买卖不破租赁
• 2.1.1. 买卖不破租赁的内涵
• 2.1.2 租赁物的范围
• 2.1.3 买卖不破租赁原则的法律效力
• 2.2 承租人优先购买权
• 2.2.1 承租人优先购买权的内涵
• 2.2.2 承租人优先购买权的性质
• 2.2.3 不同情形下承租人优先购买权的保护
• 2.3 转租中对次承租人利益的保护
• 2.3.1 次承租人的代位清偿权
• 2.3.2 次承租人的合同解除抗辩权
• 2.3.3 次承租人的追偿权
• 3 房屋承租人居住权的法律保障
• 3.1 居住条件的保障
• 3.1.1 我国关于居住条件的法律规定
• 3.1.2 国外关于居住条件的法律规定
• 3.1.3 中国立法的改进方向
• 3.2 押租金的限制
• 3.2.1 关于押租金的基本规则
• 3.2.2 国外关于押租金的法律规制
• 3.2.3 中国立法的改进方向
• 3.3 更新权的借鉴
• 3.3.1 国外关于更新权的规定
• 3.3.2 我国关于更新权的法律规定
• 3.3.3 中国立法的改进方向
• 4 商铺承租人利益保护的特殊规定
• 4.1 商铺承租人利益保护的制度证立
• 4.1.1 商铺租赁的界定
• 4.1.2 商铺承租人利益保护的确立动因
• 4.1.3 我国商铺承租人利益保护的困境
• 4.2 商铺承租人利益保护的基本要素
• 4.2.1 租期的确定
• 4.2.2 租赁的终止
• 4.2.3 续租权的保障
• 5 公有住房承租人利益保护的特殊规定
• 5.1 公有住房承租人利益保护的制度证立
• 5.1.1 公有住房承租人界定
• 5.1.2 公有住房承租人利益保护的确立动因
• 5.1.3 公有住房承租人利益保护现状
• 5.2 公有住房承租人利益保护的内在机理
• 5.2.1 公有住房租赁申请机制的完善
• 5.2.2 出租人权利的限制
• 5.2.3 出租人模式改革
• 结语
• 参考文献
• 致谢