论我国物业管理制度的完善 ——以物业潜规则的规制为视角

论文摘要

随着房地产业的快速发展,物业服务作为一种服务业中的一种新的类别,其市场需求量不断攀升。然而,由于物业服务的市场准入门槛较低、物业服务的法律制度不完善等原因,致使物业服务出现了良莠不齐的现实状况。物业潜规则正是在此种背景下的产物。在引发物业潜规则的种种原因中,物业服务法律制度的不完善尤其值得关注。如何完善我国的物业管理制度,有效地治理包括物业潜规则在内的问题?对此本文作了如下努力:首先,以物权法确立的建筑物区分所有权为切入点,通过对公平交易规则的分析,为完善我国物业管理制度作了理论上的铺垫;其次,对国外物业管理的规则与国内物业管理的立法状况进行了考察,探讨了我国物业管理制度运行的现实及存在的问题;再次,通过对物业潜规则产生的根源的剖析,指出了现行物业管理制度的不足;最后,对如何完善我国的物业管理制度作了一些探索。具体而言,本文共分六部分:第一部分通过分析物业潜规则现象引出本文的主旨;第二部分介绍了建筑物区分所有权的理论,并在该理论下引出并探究了建筑物的管理权;第三部分考察了各国物业管理及我国物业管理的发展概况;第四部分对物业潜规则的原因进行分析,并指出物业管理制度的不足。本部分分别对前期物业管理制度、业主自治制度、物业服务合同当事人的地位、行政监管制度四方面展开了论述;第五部分就如何完善我国的物业管理法律制度提出了建议;第六部分对本文进行了简要的总结。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、问题及本文主旨的引出
• 二、建筑物区分所有权——规范物业管理服务的权利依据
• （一） 建筑物区分所有权的几种理论
• （二） 建筑物区分所有权中的共有权以及成员权
• （三） 区分所有权下建筑物的管理
• 三、区分所有权视角下物业管理的现实考察
• （一） 世界上其他国家和地区物业管理概况
• 1. 英国的物业管理制度
• 2. 美国的物业管理制度
• 3. 法国与德国的物业管理制度
• 4. 新加坡和日本的物业管理制度
• 5. 我国香港地区的物业管理制度
• （二） 我国物业管理的发展及现状
• 1. 公房、房改房时期的物业管理
• 2. 商品房项目快速发展阶段的物业管理
• 3. 《物权法》颁布后的物业管理
• 四、物业潜规则的原因分析及现行物业管理制度的不足
• （一） 物业潜规则的原因分析
• 1. 物业服务企业为谁服务的认识错位
• 2. 业主自治权缺位物业服务企业的管理权不受约束
• 3. 物业服务的消费关系中业主与物业服务企业交易地位不平等
• 4. 行政主管部门对物业服务企业监管缺位
• （二） 我国物业管理制度的不足
• 1. 前期物业管理制度与物权法规定的建筑物区分所有权制度相矛盾
• 2. 业主自治制度不完善致不能有效约束物业服务企业的管理权
• 3. 对物业服务合同双方当事人地位不对等缺乏合理的矫正机制
• 4. 物业服务行业的行政监管制度不健全
• 五、完善我国物业管理制度的建议
• （一） 确立房地产开发与物业管理相分离的原则
• （二） 完善并细化业主自治管理的立法
• （三） 加强对业主知情权的保护
• （四） 加强政府相关部门对物业服务企业的管理
• 结语
• 致谢
• 参考文献