张家界市武陵源区不动产登记中心湖南张家界427000
摘要：实施不动产统一登记制度以来，各项改革工作有序推进。在启用新系统开展不动产登记、交易工作时，有些地区的不动产登记和交易部门因测绘成果审查职责权限之争经常出现矛盾，导致信息、档案无法共享，重复测绘现象时有发生，企业和群众负担加重，工作质量和效率无法保证。本文基于农房不动产测绘工作展开论述。
关键词：农房；不动产；测绘工作
中图分类号：P271文献标识码：A
引言
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。在社会经济持续高速发展的背景下，房地产行业逐渐迎来更为广阔的发展空间，而房地产地籍测绘以及竣工测绘等工作标准均被提出了更高的要求。在这一过程中，不动产统计登记后的测绘工作作为组成我国房产测绘工作的核心内容，也逐渐受到高度重视。对此，综合分析不动产统一登记后测绘的基本内容与特征，提高对不动产统一登记后测绘工作的重视，对于提升其测绘水平具有重要的现实意义。
1农房不动产测绘的总体思路
在新农村改革中,农房是农民关注的重点,随着政策出台,农村房屋不动产测绘工作的要求更加严格。伴随着国家加大对农村的扶持和发展，农民的产权意识也在不断的提高，但是农房作为农村居民最重要的个人财产，始终无法得到合法权益的保护，致使侵占、挤占农房的事件偶有发生。为了改变这一情况，早在2015年多部门就联合发文，要求在全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的同时，将农房等集体建设用地上的建筑物，构筑物纳入不动产统一登记范畴。农房不动产测绘是以第二次全国土地调查的成果数据为基础，以宗地为依托开展的农房权籍调查工作。对于未开展第二次全国土地调查的区域，此次需要将数字地籍调查、农房不动产测绘与其它专项调查等工作合并展开；而对于新增宗地、发生变化的宗地和无基础资料的宗地，则需要在完成地形修补测工作的前提下，再进行农房的各项测绘与调查工作。在农房权籍调查过程中，如果发现原有成果数据存在错误，则需要对原始数据进行修正，从而确保实地调查数据与权籍调查系统中成果数据的一致性；然后利用权调系统中的成果数据构建自然幢，通过不动产单元号保持自然幢与宗地的之间的联系，实现房产数据与宗地数据的顺利挂接；最后利用不动产建库软件将农房测绘过程中得到的基本属性信息、分层分户图、宗地图、层高示意图等成果数据一并导入到不动产权籍调查数据库中，完成房产数据的建立。
2不动产登记测绘的基本内容
不动产测绘一般称地籍测绘，地籍有地理性功能经济功能、产权保护功能、土地利用规划和管理功能、决策与管理功能。按土地的分布可划分为城镇地籍和农村地籍。城镇地籍的对象是城镇，农村地籍的对象是城镇郊区及农村。农房测绘与其它不动产测绘一样主要是借助测绘技术，对不动产登记的特定目标实施测绘，然后确定目标所拥有的形状、位置、面积、层数以及方位等信息，最终通过图表或者数字等诸多形式对不动产所拥有属性进行表达的过程。通常情况下，不动产统一登记后测绘主要包括房产测绘、地籍测绘。其中房产测绘主要是指对房屋及其房屋用地有关数据信息的收集与描述，在此基础上为房地产的开发利用、房屋产权、城镇规划以及交税收等，提出重要的资料支持。地籍测绘在不动产统一登记后测绘中属于基础性部分，主要是指通过对地籍信息的调查，借助专业测绘技术，对不同种类土地属性实施的精确性测量。
3农房不动产测量工作举措
3.1进行地籍调查
加速促使农村集体房屋确权登记发证工作是有效落实严格的耕地保护机制与节省用地制度，提升土地管理以及借助水平的客观需求。房屋确权登记发证阶段，是深入了解宗地的规模、权属与占用空间、用途，构建土地登记薄的这一个过程，是了解土地使用实际情况的过程。地籍调查阶段，必须要外业填地籍调查表，明确房屋属性与权属人。规章机制是班组管理人员进行工作的核心武器，是进行班组工作的主要依据。
3.2农房地籍图测绘
地籍图是按照特定的投影方法、比例关系和专用符号把地籍要素及地物和地貌测绘在平面图纸上的图形。我国现在主要测绘制作的有：城镇地籍图、宗地图、农村居民地地籍图、土地利用现状图、土地多有权属图等。农村地区地籍图的测图比例尺可选用1:5000、1:1万、1:2.5万、1:5万，基本比例尺是1:1万。农村居民地及乡村集镇可测绘农村居民地地籍图。农村居民地的测图比例尺可选用1:1000或者1:2000。
3.2农房不动产规划图绘制
按照房产的现实分布状况，在开展确权登记工作的过程中，必须要绘制房屋房产宗地图，还有家家户户的房屋平面图。此乃登记发证的必要依据，并且还是加速房产确权登记的主要方式之一。经过中国法律有效确保农民的土地合法权益，通过有关的房产深化改革，最后实现产权清晰、权利保障与房产正常流转、科学配置等目标。此也是构建城乡土地统一的基础和前提条件。这一项工作是促使农村社会经济快速发展，达到城乡一体统筹发展的驱动力。
3.3农房房产测绘
房产图是房屋产权产籍管理的基础资料，反映了土地和房屋基本情况和权属界线。房产图可分为分幅房产平面图，分丘房产平面图，和分户房产平面图，房产图测量是在房产平面控制测量和房产调查工作的基础上，对各房产要素信息采集和表述的意向房产测绘工作。分幅图是全面反映房屋及其他用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分丘图和分户图的寄出，一般先测绘分幅图，然后根据测绘或绘制分丘图和分户图。分丘图除表示分幅图的内容外，还表示房屋产权界线，建成年份、用地和建筑面积、宗地界线长度等房产要素。
3.4不动产成果建库共享体系的建立
为保证信息互通共享，不动产登记和交易部门应建立和使用统一的不动产数据库，或者设置前置机，建立中间数据库，进行定期信息交换。建立统一的信息平台是明确要求的，也是落实不动产登记制度的技术支持。日常工作中，两部门将信息写入统一的数据库实现信息共享，供双方办理相关业务使用。商定共享信息。共享信息的内容由不动产登记和交易部门共同商定。根据两部门业务需求，共享数据一般包括权利人信息、房屋交易与权利状况信息、不动产登记簿信息和前述四类测绘信息。各地要根据不动产登记信息的数据标准和技术，清理和整理土地、房屋等登记数据。建立共享信息权限管理制度。为确保共享信息的安全，不动产登记、交易部门均需按部门人员使用和更新共享信息的层级和范围，设置相应的权限，并对相关人员加强管理，防止泄密。对委托测绘和调查取得的信息，应该将成果交由不动产登记、交易部门，再由相关工作人员进行入库更新。
4现代测绘技术的应用
4.1遥感技术
遥感技术能够帮助在农房不动产测绘工作中的图片信息和数据整合得到更精确的展现，并且还能为整体的农房不动产测绘工作提供精准有效的切实依据。其应用影像的处理和融合技术达到的对不同地域的土地变化实时掌控的特点，并且还可以运用光谱来进行的分析，不仅减少了人工测量的费用还可以提高动态监测的效率，从质量和时间上都取得了不错的优势。
4.2全球定位系统
我们的GPS导航技术是基于卫星信号可接触的搜索水平来提高整体服务水平的一项具体技术。它有着广泛甚至全球的覆盖范围。它以其传输速度快而闻名，其操作非常方便和简单。它在灵活性方面深受人们的喜爱。但不仅如此，事实上，GPS导航技术在农用房地产测绘中也有很好的表现。一方面，它可以与实时动态控制技术和数字地图技术相结合，输入到相应的数据库中，方便工作人员在各个地方实时编辑采集到的图片；另一方面，它也可以是实时动态的。通过技术、掌上电脑和全站仪的配合，实现了采集、定位和实时动态图像的集成，并可在多个地理位置和地区进行全面、准确的测量。这是现代测绘技术的具体应用，实现了农房房地产测绘综合技术集成、采集范围广、精度全面提高。。
结束语
中国农村土地利用率还需要增强，房产确权登记测绘方面的问题还有待解决，对于该问题，必须要相关工作人员从测绘工作制度、人员组织、实际工作配置等层面进行思考，提出科学的与农村房屋产权登记测绘需要相符的新模式。并且，经过健全与修复，改善农村房产确权登记制度，给农村土地房屋确权登记测绘加强准备工作，进而迅速实现城乡一体化建设。
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