我国城市商品住宅价格变动及影响因素的实证研究

论文摘要

自1998年我国取消福利分房以来,城市住宅投资规模迅速扩大,住宅销售面积逐年增加,与此同时城市商品住宅价格也迅速增长,有的城市甚至以每年20%的速度上涨。商品住宅价格增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,商品住宅价格问题已引起了政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。但遗憾的是,目前我国对商品住宅价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上,缺乏定量分析与实证研究,也缺乏可靠的分析工具和模型模拟,因而也无法知道城市商品住宅价格对哪些因素是敏感的,这些因素对商品住宅价格的影响程度是多少。理论研究的不足导致政府调控和开发企业决策缺乏有效的科学依据和技术支撑,消费者消费与投资也缺乏有效的指导,更无法为研究城市商品住宅价格的变动规律提供分析方法和工具,这无疑影响了我国住宅产业健康、持续的发展。在此背景下,论文以城市商品住宅价格为研究对象,在国内外学者的研究成果的基础上,首先阐述了商品住宅价格的概念、特征和构成。随后,对我国城市商品住宅价格变动特征展开描述,运用二次曲线拟合实际价格的变化轨迹,并从需求和供给两个层面分别探讨影响我国商品住宅价格的各个因素。在此基础上,建立多元线性回归模型,运用EVIEWS计量软件,从实证角度分析了城镇居民家庭人均可支配收入、城镇人口数、土地价格、建安工程造价以及贷款利率这五个因素对商品住宅价格的影响情况,指出成本因素尤其是土地价格对我国城市商品住宅价格有着决定性的影响,可支配收入对商品住宅价格有明显的滞后效应,城镇人口数和贷款利率对商品住宅价格的影响并不显著。最后,从住宅价格的成本、住宅需求和政府及企业的行为三个角度对我国商品住宅价格的未来走势进行预测,并提出以下几点政策建议:第一,改革现行土地制度,打破地方政府刚性;第二,调整土地资源供应量,约束和规范土地拍卖行为;第三,要多方面配套改革,全方位开展宏观调控;第四,加强和完善宏观监测体系和信息发布。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 1 导论
• 1.1 研究背景与意义
• 1.2 研究目标
• 1.3 国内外研究综述
• 1.3.1 国外研究现状述评
• 1.3.2 国内研究现状述评
• 1.4 研究假说
• 1.5 研究方法与技术路线
• 1.5.1 研究方法
• 1.5.2 技术路线
• 1.6 研究内容
• 1.7 可能的创新与存在的不足
• 2 商品住宅价格特征与构成分析
• 2.1 商品住宅的特点分析
• 2.1.1 商品住宅是一种特殊商品
• 2.1.2 商品住宅市场是一个特殊市场
• 2.2 商品住宅价格的内涵
• 2.3 商品住宅价格的特征
• 2.3.1 地域性
• 2.3.2 个别性
• 2.3.3 政策性
• 2.3.4 波动性
• 2.4 我国城市商品住宅价格的构成分析
• 2.4.1 成本
• 2.4.2 期间费用
• 2.4.3 相关税费
• 2.4.4 利润
• 3 我国商品住宅价格变动状况及影响因素的定性分析
• 3.1 我国城市商品住宅价格变动特征描述
• 3.2 我国商品住宅的实际价格变化轨迹分析
• 3.3 商品住宅价格影响因素的定性分析
• 3.3.1 从需求层面分析影响我国商品住宅价格的因素
• 3.3.2 从供给层面分析影响我国商品住宅价格的因素
• 4 我国城市商品住宅价格影响因素的定量分析
• 4.1 基本模型的设定
• 4.2 数据的选择和说明
• 4.3 模型的估计与检验
• 4.4 模型结果分析
• 5 我国商品住宅价格走势预测及完善商品住宅价格宏观调控的政策建议
• 5.1 我国商品住宅价格走势预测
• 5.1.1 从住宅价格的成本来看，商品住宅价格的下跌空间有限
• 5.1.2 从住宅需求来看，商品住宅价格仍会保持上升态势
• 5.1.3 从政府部门和企业的行为来看，商品住宅价格下跌的动力不足
• 5.2 完善我国商品住宅价格宏观调控的政策建议
• 5.2.1 改革现行土地制度，打破地方政府利益刚性
• 5.2.2 调整土地资源供应量，约束和规范土地拍卖行为
• 5.2.3 多方面配套改革，全方位开展宏观调控
• 5.2.4 加强和完善宏观监测体系和信息发布
• 参考文献
• 附录
• 附录1 全国1991－2005 年商品住宅市场资料
• 附录2 近年来我国主要的房地产宏观调控政策
• 致谢