论文摘要
住宅是人类最为重要的生活资料，是衡量一个国家政治安定、经济发展、社会稳定的重要标志。住宅所有权法律制度是一国物权制度的重要内容，与国家的基本社会、经济、政治制度和政策联系较为紧密，研究住宅所有权法律制度具有重要的价值和意义。论文通过对中国住宅所有权法律制度与韩国住宅所有权法律制度的比较，系统分析了中韩两国在住宅所有权法律制度上的异同。在中韩住宅所有权法律制度比较分析的基础上，提出了借鉴韩国住宅所有权法律制度完善中国住宅所有权法律制度的若干思考。上述研究主要是通过文献方法进行比较研究的。中国实行城乡二元的住宅所有权法律制度，住宅所有权在权属登记、流转、保护上存在明显的城乡差别。由于实行土地的社会主义公有制，建立在土地之上的住宅，其所有权的“完全性”便受到一定的限制，法律规定住宅所有权与土地使用权必须“主体一致、共同处分”。中国以土地使用权制度来规范住宅权利与土地权利的关系，规定出让土地的使用权用于居住的，最长期限为70年，期满可自动续期，这一规定，体现了社会主义制度的优越性。韩国以地上权制度来规范住宅权利与土地权利的关系，并继受了日本法建立起住宅与土地权利关系的二元体制，住宅权利与土地权利可以完全分离、自由处分，并规定了习惯法上的法定地上权。在住宅所有权的保护上，韩国明确规定了住宅与土地收用的目的性条件和“公共利益”标准的内涵和外延，制定了严格、规范的收用程序。作为传统住宅所有权法律制度的补充，韩国还专门设置了基地使用权制度来规范区分单元的住宅所有权。中国与韩国由于历史发展进程的差异，住宅所有权法律制度经历了不同的演进过程，两国对于住宅所有权“私权保护理念”的重视阶段和外国法的继受不尽相同。在住宅权利与土地权利的关系上两国有着不同的立法模式和制度安排：韩国实行二元主义的立法模式，而中国实行“房地产一致”原则，韩国以地上权制度规范住宅权利与土地权利的关系，而中国以土地使用权制度进行规范。在住宅所有权的取得上，韩国承认取得时效制度，而中国规定了善意取得制度。论文通过比较分析提出了借鉴韩国的住宅所有权法律制度完善中国住宅所有权法律制度的思考：建立城乡统一的住宅权属登记制度和住宅流转交易市场；明确住宅与土地收用的目的性条件，规定具体、可操作的征收补偿程序和合理、公平的补偿标准；建立住宅所有权取得时效制度；建立土地使用权之上的地上权制度，使住宅所有权与土地使用权既可归属于同一主体，又可分别转让和设定抵押，使住宅所有权成为真正独立的物权。